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日記

DIARY

先日、世帯主の年齢が50歳以上の「シニアカップル世帯」で新築マンションを購入した世帯の約75%が、「二次取得以上(住まいの購入経験が2回目以上)」だった、という調査報告がありました。

 

購入理由には、「もっと生活に便利なところに住みたかった」、「もっと駅に近いところに住みたかった」というものが上位にランクインしたようです。

 

お住い探しでよくご相談を受けるケースとして、ご結婚やご出産など家族が増えるタイミングで自宅が手狭になり、マンションや戸建ての購入を検討される、というケースがあります。

 

このパターンですと、建物の「広さ」や「間取り」が大きな検討ポイントになり、予算との兼ね合いで「駅からの利便性」はやや優先度が下がる傾向にあります。

 

一方で、お子様たちが独立していき、ご夫婦二人だけといった生活になると、使わない部屋が出てきたり、掃除の手間、駅までの遠さなどがストレスになってくるようになります。

 

また戸建の場合ですと、室内での階段の上り下りが苦痛、といった声も聞きます。

 

こうした事情もあり、資産に余裕がある方は、駅近で手頃な間取りのマンション住替えを検討する、というケースが多いようです。

 

ここでいう、「資産に余裕がある方」というのは、預貯金が豊富にあることではありません。

 

既にお持ちの不動産がある場合、その不動産が資産価値を持っている状態も含みます。

 

つまり「売れる不動産」を持っている方です。

 

現役当時に4000万円のマンションを購入した方が、50歳になってそのマンションを売ろうとしたとき、売却査定価格が仮に3000万円に値下がりしていたとしても、残りの住宅ローンが1000万円程度であれば、2000万円は手元に残ります。

 

2000万円の頭金があれば、ある程度余裕をもったお住まい探しも可能となります。

 

お住い探しに大切なのは、「将来売れる物件かどうか」という見極めと「オーバーローンにならないか(売却価格より住宅ローンの残債が大きくなってしまうか)」の2点になります。

 

最近の住宅ローンの商品は、物件価格以外に諸費用なども融資をしてくれるものも多くありますが、長い目で見た資金計画を考えると、ある程度頭金を貯めたうえでの、余裕をもった住宅購入が理想になるのではないでしょうか。

 

ただ、現在の「超低金利」は住宅購入をするうえでの強力な追い風であることも事実です。

 

数パーセントの金利で、総支払額は大きく変わります。

 

金利が低い今は、トータルでみたライフプラン、資金計画を立て易い状況にあると言えます。

 

お住い探しを検討されている方は、「お住いの資産価値」や「資金計画」なども視野に入れてお考えいただきたいと思います。

 

 

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投稿日:2020/11/30   投稿者:-

災害には水害や土砂災害など大まかにいくつかの種類に分けることができます。その中でも水害はいくつかの種類に分けることができます。

その中には「内水氾濫」と「外水氾濫」が存在します。

 

そもそも、「内水氾濫」と「外水氾濫」の氾濫について、ご存知でしょうか?この違いを把握されていますでしょうか?

 

今回はそんな水害(内水氾濫・外水氾濫)について解説を行わせていただきます。

 

 

■内水氾濫とは何かをご存知ですか?

そもそも内水氾濫とは市街地などに降った雨が排水路や下水管の雨水処理能力を超えた際、雨で川の水位が上昇して市街地などの水を川に排出することができなくなった状況で市街地などに水が溢れてしまう浸水害のことです。

 

都市部では特にコンクリートで道路が覆われており、雨水が地面に浸水しにくい構造になっています。その為、短時間で大雨が降るなどで排水路や下水管の処理能力を超えることで内水氾濫が発生します。

 

内水氾濫は標高が低く、つまりは低地エリアで発生する可能性が高いです。具体的には地下街、地下室、道路のアンバーパスやトンネルなどで発生することがあります。

 

内水氾濫は雨水処理能力を向上させたり、貯水池や遊水池を設置させたりすることによってハード面において、防災対策を実施することが可能です。

 

先日の九州を襲った豪雨で、福岡県久留米市は筑後川の支流でポンプの排水能力が限界に達し、低地が浸水する「内水氾濫」が発生しました。

 

住人の方のお話では、「10年で浸水は3回目。もううんざりだ」。といったお声もあったようです。久留米市は筑後川の水位が上昇した際、支流への逆流を防ぐため支流の水門を閉めた。代わりに支流の水をポンプで排水したが、能力を超え、支流の水が地表にあふれ、結果、市中心部など広域で浸水し、床上・床下浸水は約1950棟に上ったようです。

 

この地域は2012年の九州北部豪雨や2018年の西日本豪雨でも内水氾濫が発生していたエリアだったそうです。

 

2019年10月の台風19号では川崎市で多摩川の水が排水管を逆流して内水氾濫が起き、5カ所で計110ヘクタールが浸水しました。同市の武蔵小杉駅周辺はマンホールなどから水があふれ、地下の配電盤が浸水で故障して停電したタワーマンションもあり、不動産の資産価値の低下にもつながったというお話も耳にします。

 

国土交通省によると、過去に甚大な浸水被害が発生するなど早期にハザードマップが必要な484自治体のうち、25%の自治体は2019年3月末時点で未公表とのこと。久留米市は道路の冠水想定は公表していたが、市街地のマップはありませんでした。

 

 

■続いて、外水氾濫をご存知ですか?

そもそも外水氾濫とは何かをひとことで言うと、台風や大雨等によって川の水が堤防からあふれたり、堤防が決壊したりすることによって発生する洪水のことです。

 

外水氾濫では大量の水が一気に堤防を越えて氾濫することになるので、河川に隣接する住宅地や田畑などでは短期間で甚大な被害をもたらすことがあります。一気に水が流れ込むことから人的な被害をもたらす可能性も高い氾濫です。

 

高齢者や障害者、妊婦などの災害時要支援者は早めの避難が必要であり、場合によってはギリギリのタイミングで避難所に無理して逃げると避難途中で洪水に巻き込まれる可能性もあります。

 

外水氾濫の場合には、たとえ下流部分ではそんなに雨が降っていなくても上流の山間部では大雨が降っており、それによって河川の水かさが増します。結果、下流で氾濫する可能性が高まります。特に大きな河川でしたら上記の指定河川洪水予報で洪水発生の目安を確認することができますが、小さい河川の場合には短時間で大雨が降ると一気に河川の水位が上昇して河川が氾濫することがあるのでより注意が必要です。

 

外水氾濫の場合には人的な被害も当然注意をする必要がありますが、住宅地や田畑に河川の水や泥が流入することで、外水氾濫が発生した後の復興・復旧に時間がかかってしまうことも特徴としてあげられます。

 

河川近くでの不動産購入の場合は、このような氾濫情報を事前に確かめていただく事をお勧め致します。

 

 

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投稿日:2020/11/23   投稿者:-

不動産の登記記録(登記簿)を見ていた際に、ある建物は「構造:木造瓦葺」と記載してある一方で、別の建物は「構造:木造かわらぶき」となっていることに気が付きました。

「瓦葺」の部分が、漢字による記載と、平仮名による記載で違っています。

少し気になったので調べてみました。

 

どちらも建物の屋根が瓦であることには変わりないのですが、実はこの違い、気分やなんとなくのものではないのです。

不動産の登記記録の記載方法は、「不動産登記法」や「不動産登記規則」などで細かく規定されています。

そして、平成17年の法改正の際に、「瓦」や「葺」という漢字は常用漢字ではない、という理由から、登記の表記が「かわら」、「ぶき」とするように変更されたのです。

つまり、登記簿を見て「瓦葺」と記載してあれば古い建物、「かわらぶき」となっていれば比較的新しい建物、ということが想像つくようになるのです。

(とは言っても、登記簿には新築年月日がズバリ書いてあるので、そんなところで判断する必要はまったくないのですが。)

 

常用漢字について、「葺」はなんとなく分かる気もしますが、「瓦」が常用漢字ではないことが驚きでした。

他にも、「取毀し(とりこわし)」という表記が「取壊し」という表記に改められました。

これは登記の際にしか使うことがなさそうなので、仕方ないのかなとも思います。

 

登記記録(登記簿)は、不動産についての概要を公示することにその意義がありますので、万人にとってわかり易いものである必要があります。

公示はされているが見ても意味がわからないものでは、役に立ちません。

時代に合わせた表記の変化というのも必要なのかもしれません。

 

ただ、表記の調整はできても、権利の状況や意味については、やはり専門知識をもって見ないと理解は難しいかと思います。

購入する際にリスクはないのか、購入した後もきちんと自分の名義に変更できるのか、など見極める必要があります。

実際に不動産を購入する際には、そういった権利状態についても宅地建物取引士から「重要事項説明」として詳細を聞くことになります。

ご不明な点があれば放置せず、しっかりと説明を受けるようにしましょう。

 

 

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投稿日:2020/11/16   投稿者:-

今回は危険負担についてお話しします。

 

Q:AさんとBさんとの間でAさんの家を3,000万円で売る契約がなされた際、例えば、雷が落ちて、あるいは地震が発生した結果、庫の家が滅失してしまいました。

いずれもAさんBさん(当事者)双方の責任なく家を引き渡せなくなってしまった、というケースです。

このような場合、買主のBさんは、それでも代金3,000万円の支払いに拒むことはできないのでしょうか?

 

 

これが危険負担です。

つまり、雷などによる滅失のリスクを、AさんとBさんのどちらが負担するのか、という事です。

A:民法上、この危険は、売主のAさんが負担することになります。つまり、AさんBさん(当事者)双方の責めに帰すことができない事由によって債務を履行することができなくなったときは、債権者である買主Bさんは、反対給付の履行を拒むことができます。

したがって、Bさんは、代金3,000万円の支払いを拒むことができます。

 

なお、SさんがBさんにこの家を引き渡した後に、雷などによって家が滅失したときは、買主のBさんは、契約を解除できず、また、その危険を負担することになり、代金3,000万円の支払いを拒むことができません。これは最近の法改正によって改正された事項となります。

 

以前にもお伝えしましたが、法改正は何かしら行われてますので、全て知る事はできませんが、ご自身で必要となるような法律については知っておいた方が良いと思います。

もちろんわざわざ調べる必要はなく、不動産のプロに聞いていただけたらと思います。

わからない事があればお気軽にご相談ください。

 

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投稿日:2020/11/09   投稿者:-

販売チラシに記載してある「一部未登記」や「地目:山林」といったワードをご覧になったことはあるでしょうか。

物件選びの際にはあまり気にされる方も多くはないと思いますが、これらのワードは実際に物件購入手続きの段階になると、様々な問題が発生する場合があります。

 

◆一部未登記

これは、増築などをして、その面積が増えたことを登記していない、という状態を指します。

法律上は、建物の面積が増減した場合には、すぐに登記の面積も変更することが義務付けられています。

ところが、登記の変更をチェックする機関などがないため、たいてい登記されずに放置されてしまうのです。

 

◆地目:山林

地目とは、登記簿に記載された土地の種類を意味します。

建物が建築された土地は、「宅地」とされます。

ところが、建物建築以前に「山林」だった土地に建物を建てた後、登記の地目を変更せずに放置されることがあります。

こちらに関しても、その変更がされていないことを誰にも指摘されないまま、数十年が経過してしまっている、ということもあります。

 

これらの変更登記を「表示変更登記」と呼びますが、問題になるのは、この土地や建物を購入する際に融資を利用するケースです。

金融機関から住宅ローンなどの融資を受ける場合には、土地や建物の現況と、登記簿の記載が一致していることが条件とされます。

そのため、取引をする段階になって、慌てて表示変更登記をすることになるのです。

 

地目を「山林」から「宅地」に変更することに関しては、あまり大きな問題はありません。

一方で、建物の面積を変更する場合には、改めて図面を作成して増加した面積を計算したり、当時の工事会社との契約書が必要になったりと、色々と面倒なことが発生します。

また、工事から時間が経っていると、必要な書類を紛失しており手続きが進まないなどのケースもあります。

もし販売チラシにこうしたワードを発見した場合には、無事に変更登記が可能なのか、しっかりと確認するようにしましょう。

 

 

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投稿日:2020/11/02   投稿者:-