日記

DIARY

販売図面の中に権利形態(借地権)と書かれているものがあります。
自分で買う家の土地は第三者のものだとしたらどうしますか。
以前は「土地は一度貸すと、半永久的に戻ってこない」と思われていましたがこれは旧借地法のもと、借地権が、借地人に対してきわめて強い保護を与えたからです。

現在は平成4年(1992年)新借地借家法によって新たに認められた定期借地権は、文字通り「あらかじめ定められた期間しか存在しない借地権」です。

この定期借地権の特徴は、土地を所有する人と利用する人が別であり、土地所有者は、「土地は必ず戻るという信頼のもと土地を提供し、保証金・地代という利益を得ることができる」ということです。
また土地を借りた方は、「一定の保証金もしくは権利金と地代を払い約束の期間だけ土地を利用できる」ということです。
定期借地制度とは契約期間の満了することにより、更新されることなく確定的に賃貸借が終了する建物賃貸借のことをいいます。

ただし、1992年以前の借地については旧借地権が適用されます。

<借地権の種類>
1.普通借地権

【特徴】
普通借地権は契約更新を前提としている借地権です。

【メリット】
・価格が安い
・税金がかからない

【デメリット】
・地代がかかる
・銀行融資を受けにくいこともある
・リフォームする場合、地主の許可がいる

 

2.一般定期借地権

借地権の存続期間を50年以上に設定して、期間が満了したら権利が消滅する借地権です。
期間が50年以上と長いため、長期的に使う予定がない土地をお持ちの方に向いています。
広めの土地をディベロッパーに貸し、ディベロッパーがそこに分譲マンションを建てる
ケースでは、主に一般定期借地権が用いられます。

【特徴】
・存続期間:50年以上
・契約更新:なし
・建物の用途:限定しない
・契約満了後の建物の扱い:借地人は更地にして返還

【メリット】
・契約更新や期間延長がなく、期間満了後は必ず土地が更地となって戻ってくる
・契約中は安定した地代収入が得られ、場合によっては地代の更新も可能
・契約期間が50年以上と長いため、長期にわたって安定収入が得られる
・相続税の節税効果がある
・借地人が住居用の建物を建てた場合は、固定資産税が軽減される

【デメリット】
・長期契約になるため、短期・中期で土地活用を考えている方には不向き

【活用事例】
・分譲マンション

 

3.事業用定期借地権

事業用定期借地権も借地権の一種ですが、こちらは居住用ではなく事業のために土地を貸し出すものです。一般定期借地権が借地期間50年以上なのに対し、事業用定期借地権は10年以上50年未満となっています。

【特徴】
・存続期間:10年以上30年未満もしくは30年以上50年未満
・借地上の建物を事業用(居住用を除く)に限定する
・公正証書で契約する

【メリット】
・事業リスクを負わずに地代収入を得ることができる
・居住用よりも高い地代を設定できる
・相続税の軽減ができる

【デメリット】
・満期まで中途解約できない
・固定資産税の減税はない
・利用者が限られる

【活用事例】
・コンビニエンスストア
・パチンコ店

 

4.建物譲渡特約付借地権

借地権の存続期間を30年以上に設定し、期間が満了したら、地主が借地人から建物を買い取ることで権利が消滅する借地権です。
土地を借りた事業者が賃貸経営を行い、期間が満了したら、地主が建物を買い取って賃貸経営を継続していくかたちが想定できます。

【特徴】
・存続期間:30年以上
・契約更新:なし
・建物の用途:限定しない
・契約満了後の建物の扱い:借地人は建物付きで土地を返還

【メリット】
・地主は、土地を借地人に貸すことで30年間、地代や保証金などの収入を得られる
・期間終了後は、建物を借家人から買い取り、家主として家賃収入を得られる
・一般定期借地権に比べ短期間で借地契約を終了できる
・契約更新や期間延長がなく、期間満了後は必ず土地が更地となって戻ってくる
・相続税の節税効果がある
・借地人が住居用の建物を建てた場合は、固定資産税が軽減される

【デメリット】
・借地権を消滅させるには、30年以後に地主が建物を買い取らなければならない

【活用事例】
アパート・マンションや店舗・オフィス

 

5.一時使用目的の借地権

【特徴】
借地権について一時使用目的が認められる契約

 

より詳細の確認は国土交通省HPをご確認ください。

http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000108.html

 

借地権と言っても期間や目的用途など細かい取り決めがありますので、気になる物件の販売図面に借地権と記載されている場合、専門家に相談の上ご自分の使用目的に当てはまっているのか、期限付きでよいのかを確認してください。

 

【小山に来たら、エダ住宅】

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投稿日:2019/10/21   投稿者:-

こんにちは。エダ住宅の高橋です。

今度の土曜日、晴れたら何をしますか?

こちらにお出かけしてみてはいかがでしょうか?

小山市役所 東側の御殿広場にて、

ピクニックマルシェが開催されます。

美味しいものがたくさんあります♪

詳細については、こちらをチェックしてくださいね。

10月26日(土)10時~16時

https://www.facebook.com/gotenhirobaportal/

 

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投稿日:2019/10/20   投稿者:高橋久美子

こんにちは。エダ住宅の高橋です。

今日はあいにくの雨ですが、明日は晴れそうですね。

小山駅西口では【西口まつり】が開催されます。

お子様が喜ぶイベントが盛りたくさん!当日受付のお菓子ラリー。

カレー好きにはたまらない個性的なカレー食べ比べ!

上町会館では懐かしの映画が上映されます。

ほかにも催しものがたくさん。詳しくは下記をチェックしてみてください。

小山西口まつり

 

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投稿日:2019/10/19   投稿者:高橋久美子

フラット35を利用するには、住宅金融支援機構からの融資を受ける事になりますが、そもそも住宅金融支援機構の目的やフラット35の仕組を皆さんはご存知でしょうか?

独立行政法人住宅金融支援機構は、一般の金融機関による住宅の建設等に必要な資金の融通を支援するための貸付債権の譲受け等の業務を行うとともに、国民の住生活を取り巻く環境の変化に対応した良質な住宅の建設等に必要な資金の調達等に関する情報の提供、その他の援助の業務を行うほか、一般金融機関による融通を補完するための災害復興建築物の建設等に必要な資金の貸付けの業務を行うことにより、住宅の建設等に必要な資金の円滑かつ効率的な融通を図り、もって国民生活の安定と社会福祉の増進に寄与するということを目的としているそうです。

証券化支援業務が住宅金融支援機構の主要業務で、証券化とは、住宅金融支援機構が民間の金融機関から住宅ローンを買取り、その債権を信託し、それを担保とした証券を投資家に発行することで住宅ローン買取りのために資金調達を行っています。民間の金融機関は、住宅金融支援機構に住宅ローンを買い取ってもらうことで、長期固定金利の住宅ローンの提供がしやすくなり、これを利用した長期固定金利住宅ローンを【フラット35】といいます。

有難い制度だと本当に思います。

一般の金融機関では借入額が伸びなかったり、そもそも借入自体が難しい状況の場合もあるかと思いますが、住宅金融支援機構は国民生活の安定を目的にしているので、出来るだけ多くの方が住宅ローンを組む事が出来るようになっています。

ですが今回、住宅金融支援機構は不正の疑いが113件もあったことを公表し、9月までに調査を行い、不正の事実が確認出来た場合は、融資の一括返済を求めるなどの対応をとる事が発表されました。

不正の内容としましては、投資用物件の取得や、住宅の購入価格の水増しなど、本来のフラット35は住宅部分に対してのみの融資となっている為、それ以外の融資は不正となってしまいます。

今では諸費用も融資の対象となったり、10割融資も可能となり、高額な頭金がなくても住宅が購入できるようになりました。(個人の状況によりますが…)

そもそもフラット35のおかげでマイホームを持つことが出来た方も多いかと思います。

融資を受ける事ができなくなってしまっては、マイホームは夢でしかありません。

こういった不正などが今後起こらない世の中になってほしいものです。

 

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投稿日:2019/10/15   投稿者:-

こんにちは!エダ住宅の高橋です。

今度の日曜日の夜、皆様のご予定はいかがでしょうか?

10月20日は毎年恒例【小山西口まつり】が開催されます。

今年は、夜のフィナーレに、令和元年のスカイランタンが登場します。

400個のランタンが夜空を舞い上がります。

幻想的な光景を想像すると、わくわくしますねぇ♪

心地いい秋の夜、ふらりと出かけてみてはいかがでしょうか?

詳細については、下記のサイトへアクセスしてみてください!

【小山スカイランタン】

 

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投稿日:2019/10/14   投稿者:高橋久美子