昨今、若者のクルマ離れや少子化、住人層の高齢化で増える空き駐車場問題があります。
都市部のマンションでは、機械式駐車場が管理の重荷になることが増えつつあります。
「１住戸当たり１台」を確保するのが一時常識だったマンションの駐車スペース。その需要が減り続けています。新築物件の購入を検討する方には、今や駐車場の充実しているのは、最寄り駅から遠い物件でよいという見方さえあります。駅近ければ、ランニングのかかる車は持たないという傾向があります。
敷地内の駐車場の利用者が減れば、管理組合の駐車料収入も減り、その分、管理費や修繕積立金の値上げが必要になりかねません。特に、駐車場が平置き式より、運用・維持メンテナンスコストの大きい機械式である場合、収入が支出を上回るお荷物施設になりやすいので注意が必要です。
まず、考えられた対策は、空きスペースを住人以外に貸すこと。しかし、管理組合が新たに駐車場賃貸事業を始めるには、駐車料収入への課税対応や、管理業務の複雑化などでハードルが高いのが現状。まして機械式の場合、車の出し入れの手間がかかり、子供には危険性が高い、利用できるクルマのサイズに制限が多いといった理由から、外部の貸出しを歓迎しない管理会社が多く、借りる側の人気も低いというのが実情です。
そのため、機械式駐車場の解体・撤去するマンションが増えてきました。
特に、平成初期のバブル前後～2000年頃までに建設されたマンションに機械式駐車場が多く設置されましたが、それから20～30年ほど経っているものが多く、設備の大掛かりな修繕や全面更新の必要が出てきているのも影響してきています。
特に駅近マンションであれば、最近駐車場の空きのマンションが見受けられますので、
50戸前後のマンションで駐車場の空きがたくさんあるマンションについては、その管理組合がどのような対策をしているのか、購入する前にチェックをしておきましょう。
■住宅ローンの「退職金で一括返済」は返済計画が上手くいかない？！
50代、60代で住宅ローン返済に悩む人が増えているそうです。また、コロナ禍で住宅ローン困窮者も増えております。その為、不動産購入時には計画的な住宅ローンの返済計画は必須となります。また、終身雇用時代が終焉を迎えつつある現在、住宅ローンを組む際には「退職金で一括返済」の計画を入れる事は辞めましょう。
残念な事に住宅ローンを組んだ30～40代のころは収入がほぼ順調に伸びたが、55歳前後の役職定年や60歳以降の定年後の継続雇用などで減収になり、返済負担が重くなる例が多いといいます。また、現在、住宅ローンで50代、60代の負担は増しているそうです。
総務省の家計調査で住宅・土地関連の負債額（負債のある2人以上世帯の平均）をみると、50代は2019年で1045万円と3年連続で1000万円台になり、60代は706万円と10年前に比べ約12%増えています。従来から借りている人に加え、超低金利政策で住宅ローン金利が大幅に低下し、比較的高齢でもローンを借りやすいと考えた人がいることから負債額が増えています。しかし、この超低金利政策で借りられる金額がシミュレーション上では増えていますが、現実は収入を増やせるような人以外は計画倒れになってしまう事も懸念されます。
また、最近は晩婚化などの影響により、住宅購入する年齢が遅くなり、40代でローンを組む人が多くなっています。そのような方は40代で収入は増えているタイミングかもしれませんが、50代、60代を見据えた際には上記の終身雇用制度で収入が増え続けるような計画で住宅ローンを組んでしまうと、住宅ローン返済の落とし穴におちいってしまう事も考えられます。
■不動産購入を検討される方が晩婚化で購入年齢が上がっている！
国土交通省の住宅市場動向調査によれば、注文住宅や分譲マンションを初めて購入した世帯主の平均年齢はここ数年、40歳前後で推移しています。2012年度は37～38歳だったのに比べ2～3歳ほど上昇しました。初購入時の住宅ローンの平均額は3000万円前後。40歳で期間35年、金利1.3%で借りる場合を試算すると、65歳時点のローン残高は1000万円程度になります。そのような多くの人がまず考えやすいのが、退職金などで残債をまとめて返済する一括繰り上げ返済です。
厚生労働省の調査によると、大卒45歳以上の退職給付額（勤続20年以上、時系列で比較可能ベース）は2018年で1788万円。仮に残債が1000万円なら一括返済は可能ですが老後の資金準備が出来ている人以外は厳しい現実が待っているようです。
■不動産購入を検討される際の資金計画に「退職金で一括返済」の計画をしてしまうと…
大きな理由は長寿化です。男性の4人に1人、女性の2人に1人が90歳まで生きる半面、公的年金だけでは家計が赤字になります。多くの高齢世帯は貯蓄を取り崩すなどしているとみられるが、退職金の大半でローンを返せば医療・介護などの急な出費に備える貯蓄が手薄になりかねません。退職金も10年前と比較した際には約500万円減っている為、将来の生活資金のため温存する方が無難との見方は多いです。
そもそもこのようなお話のポイントは、不動産購入時に遡ります。つまりは不動産購入を検討される際の資金計画に「退職金で一括返済」の計画をしてしまった事が想定されます。
つまりは不動産購入時に「退職金で一括返済」という計画は避けていただければと思います。
しかし、自宅の資産価値が高いなら選択肢は広がります。例えば住み替えは現在の住宅を売ってローンを完済し、子どもの独立などで部屋が余るようなら夫婦二人に十分な広さの住まいに移るのも一案になります。
不動産売買には仲介手数料や登記費用などもかかりますが、ローン完済を早期に出来、その後の生活に余裕が出るケースも考えられます。いずれにせよ、不動産購入時に「退職金で一括返済」という考えよりは不動産と上手く付き合う事を前提にご検討いただきたいと思います。
今後の参考にお役立て下さい。
不動産業界に長い人は、初めて住宅購入をされるお客様に、「住宅購入時には3つの大きな買い物をする」という説明をすることが良くあります。
一つ目は住宅です。
二つ目は住宅ローンです。
途中で売却せずに借入金額を完済したとすると結構な金利負担となりますね。
三つ目は保険です。
ただ保険については以前はローン返済期間分火災保険に加入できたのですが、法改正で購入時にそこまで長期間の火災保険に加入できなくなったので、住宅とローン金利に比べると軽めの買い物ですね。
この3つの買い物という表現は、住宅購入なので住宅だけに目が行きがちですが、それ以外もきちんと検討しましょうという、仲介会社からのアドバイスということになります。（事業者によってはまとめてお任せください、という意図もあります…）
今回は大きな買い物の一つに挙げられる住宅ローンについて、初めて家を買う方はフラット35がお勧めです、というお話をさせていただきます。
■フラット35は全期間固定金利の住宅ローンです
皆様もフラット35のCMをご覧になられたことがあると思います。
金利が変わらない安心を謳い文句にしています。
全期間固定金利はフラット35の最大の利点です。
経済状況が大きく変わったとしても、借りた時の金利が最後まで続きます。
特に今は史上空前の低金利時代なので、全期間固定金利の住宅ローンをお得に組むチャンスと言えます。
一般によく利用される住宅ローンは、金融機関が提供する変動金利の商品です。
変動金利は固定金利の住宅ローンに比べると金利が安いのが特徴ですが、経済状況変化により金利が上昇すると金利負担が増えてしまう恐れがあります。
■検査に合格した物件しかフラット35が利用できません
フラット35を利用するためには、フラット35適合証明書という書類を取得する必要があります。
フラット35適合証明技術者に検査を依頼して、基準を満たす物件でないとフラット35が利用できないという仕組みです。
余計な手間がかかりますし、万が一証明書が得られない物件だった場合はそれまで進めてきた取引が破談になってしまう恐れもあるので、このフラット35適合証明書の仕組みがあるが故に積極的に進めない仲介会社も多かったりしますが、取引のプロセスで第3者による検査が入ることは買主にとっては安心材料と言えます。
このフラット35適合基準はそれほど高い性能基準ではありません。
※同じフラット35でもより性能基準が高いS基準というものもあります。
「一般に住宅が備えておくべき性能基準のものさし」と捉えるのが良いと思います。
言い換えると、フラット35を利用する・しないに関わらず、最低限フラット35適合証明書が発行できる程度の性能が必要で、発行の可否については購入判断材料として確認した方が良いと思います。
■万が一の時にも安心
新型コロナウィルスの影響で収入が大幅に減少し、住宅ローンの返済に困る人が増えています。
住宅支援機構は収入減少などにより返済が困難になった利用者向けに、返済期間を延長したり、一定期間返済額を軽減したりする返済方法の変更の相談を受け付けています。
返済が免除されたりするわけではなく、仮に期間が延長された場合は最終的な金利負担が増えてしまうのですが、民間金融機関だと返済困難な場合は返済方法の相談よりも、任意売却などを勧めるケースが多いので、こういった制度が用意されていることで、万が一の時に自宅を二束三文で売らなくても済むかもしれないという点でも安心ですね。
※新型コロナに限らず、住宅金融支援機構には返済困難な場合の相談窓口があります。
※民間金融機関にも同様の施策を行うよう、国から指示が出ているはずなのですが、ここまで細かな資料は開示されておらず「ご相談ください」と書かれているのみです。
＜住宅金融支援機構HP＞
https://www.jhf.go.jp/topics/topics_20200323_im.html
■なぜ初めての住宅購入でフラット35がお勧めなのか？
初めての住宅購入でフラット35をお勧めする理由は、住宅ローンを十分に検討する余裕がないからです。
住宅ローンは金融商品です。
この先ずっと低金利が維持される保証はどこにもなく、1%程度の上昇でも生活に大きな影響が出てしまいます。
変動金利の住宅ローンは将来の金利上昇リスクをよく検討して選択しなければならないのですが、目先の金利で選んでしまっている人が多いのが実態です。
2021年8月のフラット35の金利（返済期間21年以上）は1.08%ですが、10年前の2011年8月の金利は2.35%でした。
バブルの頃は金利が8%を超えることもありました。
もし今後も低金利が継続すると判断できるのであれば、落ち着いた頃に良く吟味して、フラット35から住宅ローンの借り換えを行えば良いと思います。
しかし、当初金利の低い変動金利を選択してしまうと、どのタイミングでも固定金利の方が高くなってしまうので、変動から固定への借り換えは困難です。
（金利上昇局面の初期段階を捉えて、多少金利負担額が増えても、そのまま放置すると変動金利の上昇に耐えられなくなるから仮換える、なんて判断は余程経済・金融に詳しい人でないと判断できませんよね）
今は超がつくほど低金利時代で、固定金利と変動金利の差はそれほど大きくありません。
従って、多少変動よりも高いものの、安全側の判断で、とりあえずはフラット35にしておくというのは悪くない判断だと思います。
そもそも今の低金利は政府の政策によるものです。
長期間継続しているので誤った判断をしている方が多いのですが、今の低金利はイレギュラーの状態です。
住宅購入だけを考えればいつまでも低金利が継続してくれれば良いのですが、金利を正常な状態に戻すのも重要な経済対策です。
そう遠くない将来に金利が上がる時期が来るという判断の方が、今の低金利が返済期間中ずっと続くという判断よりも現実的で、住宅ローンは金利が上がる前提で検討した方が良いと思います。
大切なことなのでもう一度書きます。
固定金利から変動金利への借り換えは容易ですが、変更金利から固定金利への借り換えは困難です。
将来の経済状況の予測を踏まえて、十分に吟味しそのリスクを許容できる方以外は、とりあえずフラット35を選んでおいた方が安心だと思います。
塀や庇、雨樋の越境
隣地境界とのトラブルの1つに「越境」問題があります。
越境とは、塀や庇、雨樋などが、自分の敷地を超えて、隣地の敷地にはみ出している状態です。
原則としては、越境が発生してしまっている場合には、所有者は隣地の方に越境を解消するよう求めることができます。
庇を引っ込めてもらったり、雨樋の位置を変えてもらったり等の請求をすることになります。
また、塀に関しては、まずは塀自体が誰の所有物であるかを確認することが必要です。
そもそも、境界の真上に、隣地の方との共有で塀を建築しているケースもあります。
こうした場合には、協定書、合意書、覚書といった名称の書類で、所有者とその取扱いに関しての確認書類が残っているかが重要になります。
妨害排除請求と時効取得
越境物について、解消するよう求めることができるとご説明しましたが、これを「所有権に基づく妨害排除請求」と呼びます。
民法で認められた所有権に基づく権利です。
ただ、単純にこの請求だけが認められるという訳ではありません。
請求を受けた相手方にも認められている権利があります。
それが「時効取得の主張」です。
たとえ越境している状態であっても、善意で、平穏かつ公然に塀を10年間所有し続けていた場合には、塀の建っている土地自体を取得できてしまう、という制度です。
長時間続いている状況を鑑みて、法的にもその根拠を与えよう、という制度です。
トラブルの種を見極める
こうした越境に関するトラブルの種を防ぐ方法は、現地での確認しかありません。
お住いの購入の現地確認の際には、建物にばかり目が行きがちですが、土地に関するこうした状況もしっかりチェックするようにしましょう。
まずは境界の杭やポイントがしっかり確認できるのか、境界上に越境物はないのか、公図や測量図などの書類と現地の状況を照らし合わせて確認しましょう。
怪しい塀などがある場合には、協定書・合意書などの書類が残されているのか、隣地との間で何か話し合いがあった経緯はあるのか、などのヒアリングが必要になります。
こうした確認は、ご自身だけでは確認しきれないと思いますので、仲介業者の協力が不可欠です。
ご検討される際には、ぜひお気軽にご相談ください。
【小山に来たら、エダ住宅】
栃木県小山市の不動産なら、私たちにお任せ下さい！
（新築・中古戸建･土地・マンション・一棟物件）
経験豊富なスタッフが住まい探しをお手伝いいたします。
不動産を売却した場合にかかる税金として、「譲渡所得税」というものがあります。
「譲渡所得」つまり、不動産を売って得た「儲け」に対してかかる税金です。
3000万円で買った不動産が4000万円で売れれば、1000万円の利益を得たことになります。
この場合、利益の1000万円が譲渡所得ということになり、この金額に対して譲渡所得税がかかるのです。
一方で、同じく4000万円で売れたけど、買ったときは5000万円だった。1000万円値下がりしてしまった、という場合には、税金はかかりません。所得が発生していないからです。
どちらのケースでも、税金の申告の際に必要になるのが、買ったときの売買契約書です。
値上がりしたのか、値下がりしたのかの判断材料として、税金の申告の際には購入時の売買契約書を添付することになります。
今回ご相談を受けた方は、親から相続した不動産の売却でした。
相談者のお祖父様が不動産を購入したのは、80年以上前のことです。
現在の売却査定価格は4000万円ですが、買った当時の契約書を見ると200万円となっています。
物価が違うので単純計算はできないはずですが、税金の計算上は額面通りのものとなってしまいます。
そのため、3800万円が譲渡所得として計算されてしまうのです。
このように代々相続してきた土地などについては、売却時に思わぬ税金がかかってしまうケースもあります。
ただ、買った際の売買契約代金以外にも、売却にかかった費用など、譲渡所得から差し引くことができる費用もあります。
また、譲渡所得税を軽減する制度などもありますので、利用できる制度はしっかりと活用したうえで手続きを進めたいところです。
詳細に関しては、税務署や税理士への相談が必要になりますが、まずは不動産のプロに相談されるのが近道になるのではないでしょうか。
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