■そもそも『中古住宅 or 新築住宅』と聞かれれば・・・
良く不動産関係のご案内を見てみると、『中古住宅 or 新築住宅』のどちらを選びますか？といったシーンを見ます。また、最近では不動産購入を検討されている方から、「新築物件は値段が上がっているので中古住宅を探そうと考えています。」といったお声を良く耳にするようになりました。確かに、値段の面から考えると、中古住宅の方が安く感じられますが、そこには新築と中古では税制などの違いがあったり、補償内容も違ったりしますので、その内容を事前に把握していただく事をおすすめしております。
■『中古住宅 or 新築住宅』 購入を考える際には価格だけでなく様々な補償の違いを考慮する
まず『中古住宅 or 新築住宅』を検討する際に税制の違いを把握しておいて欲しいと思います。新築住宅の場合、家屋に対する固定資産税が3～5年、半分に軽減される優遇制度がありますが、中古物件にこの優遇は原則ありません。一見、中古住宅を購入すると優遇が無い分、損しているように感じますが、そもそも、中古住宅の固定資産税は、築年数が古くなると減価されるといった特徴がありますので、新築で購入するよりも、そもそもの固定資産税が低くなっているケースが多いです。その為、損しているとは一概には言えませんので、ご注意いただければ幸いです。
また、消費税については新築住宅、中古住宅によらず土地部分は非課税ですが、建物（家屋）部分については、課税される場合と非課税の場合が存在します。新築は10％課税されるのに対して中古は、売り主が不動産会社か個人の供給かによって、課税・非課税が分かれます。ちなみに、不動産会社から買うと消費税がかかりますが、売り主が個人なら非課税となります。その為、消費税に限ってみれば中古住宅を個人から買う方がお得と言えるかもしれません。
少し注意が必要なのが、住宅ローン減税まで考慮するとケースによっては、事業者から購入する不動産でも、あまり変わらなくなるケースもございます。その理由として、住宅ローン減税は昨年10月の消費増税対策として拡充され、残高の1％などを税額控除できる期間が本来の10年間から13年間に延びました。この拡充策は新築や、不動産会社を売り主とする中古には適用されますが、中古を個人から買った場合は対象外となります。仮に、下記の例をご覧いただきますと、その違いを把握しやすくなると思います。
例）土地1000万円、建物1500万円の新築住宅（事業者から）、中古住宅（個人から）購入した場合
新築住宅：1000万円＋1500万円＋150万円（消費税）＝2650万円、住宅ローン減税（13年間で年収にもよりますが、約260万円）
中古住宅：1000万円＋1500万円＝2500万円、住宅ローン減税（10年間で年収にもよりますが、約210万円）
■『中古住宅 or 新築住宅』 大きな違いは保証内容（責任の違い）？！
『中古住宅 or 新築住宅』の大きな違いは個人的には保証の違い（責任の違い）を上げさせていただきます。新築住宅の場合、「構造上主要な部分」や「雨漏りを防ぐ部分」に重大な欠陥があると法律上、10年は売り主が修理する責任を負います（瑕疵担保責任が存在する）。不動産会社から買った中古の場合も最低2年は売り主の責任を追及できますので、何か問題があった場合には、責任追及ができると言えます。しかし、個人から買うとその保証範囲は、住宅購入者である個人の自己責任での対応が求められます。その為、自己責任で判断するには迷われる方が多い為、可能な範囲で、建物の見極めが出来るプロの方に購入前のインスペクション（建物状況調査）を実施していただく事をおすすめ致します。
勿論、その調査結果によっては、改修が必要なものや、既存住宅売買瑕疵保険という制度を利用する方の場合、事前に補修等が求められる場合もございます。
個人的には購入後に、雨漏れ等が起こり、自分で改修費を捻出しなければならない場合は、必ず「事前にインスペクション（建物状況調査）を行っておけば良かった」と後悔されると思います。そのようにならない為にも、『中古住宅 or 新築住宅』の違いを把握して、住宅購入をご検討いただければ幸いです。
また、個人的には不動産の立地にもよりますが、中古住宅の方が、駅近・利便の良い場所にあるケースが多いです。そのような不動産の方が、資産価値の高い不動産であったりします。
今後の住宅購入の参考にお役立ていただければ幸いです。
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■「マンションは管理を買え」といった言葉を聞いたことありませんか？
マンションの適切管理を促す仕組みができるかもしれません。国土交通省は修繕費用の積み立てや管理組合の活動を計画通り実施する物件の認定制度を2022年までに創設する事を示されています。認定物件には税制上の優遇措置などを検討し、老朽化したマンションをそのまま放置しないようにする狙いがあるようです。
個人的には、老朽化したマンションに住んでいる方は、マンションの高齢化と共に、住人の多くの方が高齢者となっているケースが多く、このような仕組みができても放置されない状態になるかは疑念を持っています。
そもそも「マンションは管理を買え」と言われますが、ご存知でしょうか？
一般的にはマンションの管理とは、安全で快適に暮らすために建物や設備を健全な状態に保つこと、また、マンションの資産価値を維持するためのものです。
例えば、不動産購入時にマンションを選択されるシーンを思い浮かべて欲しいのですが、物件購入を考えている方がマンションを訪問した際、駐輪場を見た際に自転車の置き方に規則性がなかったり、ゴミ捨て場にカラスが常にゴミが散らかっているようなケースでは、管理が行き届いていない状況となります。また、壁などに汚れや落書きがあるマンションを購入したいとは思われないと思います。
その為、雰囲気の良いマンションは定期的にエレベーターや機械式駐車場、屋上防水、貯水槽点検が実施され、必要に応じて、修理・修繕を行なっています。また、日々、マンションの清掃や設備のメンテナンスが実施されることを『マンション管理』とまとめられる事が多いです。
■マンションの資産価値は管理で決まる？！
現在、不動産売買の繁忙期でもあり、住宅購入を検討される方の多くは、マンションは安全で快適であり、また、資産価値を維持して欲しいと思われると思います。そして、それを実現するのがマンション管理です。
先程も出てきましたが、「マンションは管理を買え」とは、「建物の管理が行き届いており、しっかりとした管理組合運営により、マンションの資金である管理費、修繕積立金が適切に運営されているマンションを買え」という事です。
■国土交通省、マンション管理の認定制度について
従来は、マンション管理については、自主管理やマンション管理業者任せになっているケースが多くありました。しかし、表題の認定制度のような時代へと変化し、マンション管理は質が問われる時代になっています。
適正な管理と将来に向けた修繕積立金を蓄えていくことで、マンション管理という内的要因の資産価値を高めることができます。しかし残念なことに驚くほど多くの方がマンション管理についての意識が低く誰かがやってくれているものと思い込んでおり、払いすぎの管理費、足りない修繕積立金など、マンション管理に問題を抱えていることに気づいていないようです。
20年後の2040年には築40年を超えるマンションが現在の4.5倍の約370万戸に膨らむ見通しのようです。また、マンション管理組合は建物の共有部分や敷地を維持・管理はしますが、国の調査では3割超で修繕積立金が不足しているといった実態があるようです。
国交省は適切に管理している物件を認定する「管理計画認定制度」を2020年の通常国会に提出する予定であり、マンション管理適正化法の改正案に盛り込む予定のようです。
具体的には地方自治体が修繕のための資金計画や実際の積み立て状況のほか、総会の定期的な開催や議事録の保管といった管理組合の運営状況などを評価する予定のようです。自治体は改善の必要がある管理組合に対して助言や指導をするほか、必要に応じて専門家も派遣できるようになるそうです。いよいよ、自治体もマンションの管理状況に口を出してくる時代へとなりそうです。
今後の住宅購入の参考にお役立て下さい。
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1月19日（日）の日本経済新聞の朝刊に、『中古住宅流通へ 金利優遇広げる』という記事が出ていました。
https://www.nikkei.com/article/DGKKZO54574910Y0A110C2MM8000/
その記事の内容は、国土交通省と住宅金融支援機構は中古住宅の流通に向け、2021年からリフォーム向け融資の優遇対象を広げるという内容でした（空き家活用にも使えそうです）。
2020年の住宅購入には使えないようですが、来年以降に住宅購入をご検討の方は、このような制度も把握しておくと、少しお得に住宅購入が出来るかもしれません。
耐震性やバリアフリー、断熱性の向上などで一定の要件を満たせば、低い金利で融資が受けられるようになりそうです。空き家の増加が都市の問題となっているのを受け、中古住宅が取引されやすいように政策面で支援する事が今回の発表につながっています。
ちなみに、2020年の人口は1億2400万人、2030年は1億1662万人と予想されており、今後、益々人口が減少していく事が、空き家の増加につながっていきます。
また、今回の優遇対象は長期固定金利型の住宅ローン「フラット35」の利用条件を緩和するとの事でした。住宅の購入とリフォーム費用を融資する商品について、適用要件の水準を住宅ローン減税と同等にするような案が挙がっています。リフォーム費用が200万円以上となることが条件のようですが、借入金利が5年間にわたって年0.5%下がる予定です。現在、かなりの低金利なので、このような優遇を行う事で、かなりお得な住宅ローン支払いになりそうです。
今も同じ優遇金利の仕組みがありますが、リフォームによって耐震性などを新築住宅並みに上げる事が必須とされています。フラット35は年10万件を超える利用申請があるものの、適用条件が厳しいリフォーム関連の融資は年数百件にとどまっている為、その打開策とも考えられています。
こうした取り組みを進める背景にあるのが空き家の増加です。総務省の調査では2018年時点で全国に846万戸の空き家があり、2000年代前半と比べて200万戸近く増えています。
フラット35は居住目的で住宅を購入する人に対して、住宅金融支援機構と提携した民間金融機関が資金を貸し出す仕組みとなっています。35年間の長期にわたって低い固定金利で借りられる点が特徴であり、2018年度末時点で約16兆円の残高があり、大手金融機関に匹敵するようです。
来年以降はこのような制度を活用しての不動産購入や空き家対策にメスを入れられるかどうか、今後の住宅購入の動きに注目していきたいと思います。
今後の住宅購入や空き家活用に参考にお役立て下さい。
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■第一種低層住居専用地域に病院・店舗を作れる時代になる？！
国土交通省は住宅専用としてきた地域に病院や店舗を設置できるよう、建築規制を緩める事を発表したようです。
今までは閑静な生活環境を保つため、「第一種低層住居専用地域」は病院建設等は禁止されてきました。しかし、最近は高齢者が増え、歩いて行ける場所に施設が欲しいというニーズがあり、今回の規制緩和の動きとなっているようです。また、全国477の自治体で行われている立地適正化計画などもあり、商業施設や住宅を集めて行政コストを抑える為の「コンパクトシティー」に施設を整えて人口を誘導し、高齢者が暮らしやすい街づくりを目指すようです。
国土交通省は今の通常国会に都市再生特別措置法や都市計画法の改正案を提出する方針で淳敏を進め、法案が成立すれば、年内にも住宅地に店舗などを設置できるようになるようです。個人的には、住宅専用地に病院ができる事により、救急車等の負担軽減、助かる命も増えるのではないかと考えております。
■第一種低層住居専用地域とは？！
そもそも日本の都市計画は区域ごとに建築できる建物の種類、用途の制限を定めています。新たに病院や店舗を設けられるようになるのは、都市部で住宅を集める居住誘導区域内の「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる場所です。ちなみに「第一種低層住居専用地域」とは、良好な住環境を保護するために、10mまたは12mの絶対高さの制限や、敷地境界から建物の外壁までの距離を1mまたは1.5m離す外壁の後退距離制限などが定められています。したがって第1種低層住居専用地域では主に1～2階建ての低層住宅がゆったりと立ち並ぶような住宅街が形成されるケースをイメージしていただけると分かり易いと思います。
建築基準法による用途制限により、第一種低層住居専用地域で建築できる用途建物は、住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、兼用住宅（諸制限あり）、幼稚園、保育所、小・中・高等学校、図書館、一般浴場、老人ホームなどです。
今回の規制緩和では具体的な施設の誘致は自治体が判断し、国土交通省はスーパーマーケットや病院、子育て中の親が共同で利用できる仕事場などを想定しているようです。
■規制緩和により、高齢者に配慮した暮らしが実現する？！
高齢者が安心して歩ける街づくりに向け、歩道の拡幅や芝生のある広場の整備などをする自治体への財政支援も増やすことも計画されているようです。経費への補助率を現行の4割から5割に上げる事も考えられているようです。また、新たに指定する重点地域を対象とし、2025年度までに100市町村以上で指定を目指すという目標も掲げられるようです。
このような制度改革に合わせ、都市の防災対策も進め、自然災害によって特に大きな被害が予想される地域での学校や工場といった業務用施設の開発を原則禁止する方向で話をすすめられるようです。自治体から危険であるとの勧告を受けた上で、住宅などの建設に踏み切った事業者名は公表するなどのペナルティも設けられる予定で、今後の住宅購入の流れも変わっていくかもしれません。ぜひ、今後の住宅購入の参考にお役立て下さい。
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昨年の台風19号が通過した後はJR武蔵小杉駅周辺（川崎市）の道路は軒並み冠水しました。結果、林立するタワーマンションの地下の電源設備は浸水により停電し、復旧までかなりの時間を要しました。そのような状況になると、「不動産購入をする前に、このような状況になると分かっていたら購入をしなかった」というような声をよく聞きます。これから売買仲介の繁忙期となる為、そのようなタイミングで住宅購入をされる方は、ハザードマップの確認を、行っていただきたいと思います。
◆不動産購入時にハザードマップのチェックは必須？！
ちなみに川崎市は被害が想定される区域や避難場所などを示す洪水ハザードマップを作製していましたので、不動産購入をされる方は、事前に確認が出来ました。
しかし、不動産会社には住宅購入者に対して説明義務が課されていませんので、住民の認知度は低かったようです。それとは違い、土砂災害や津波ハザードマップについては住宅購入時に説明しなければならない項目となっています。参考までにタワーマンションが集まる川崎市中原区の洪水ハザードマップをご覧になってみて下さい。
http://www.city.kawasaki.jp/530/cmsfiles/contents/0000018/18174/03nthm.pdf
台風で浸水被害があった他の地域の多くもハザードマップでリスクが示されています。
ぜひ、他の地域については、国土交通省が発表しているハザードマップポータルサイトをご覧下さい。
東京都江戸川区は、ハザードマップを積極的に公開し、その危険性をPRされていました。それも想定する最大規模の大雨で「区のほとんどが水没」すると明記されていたり、人口密集地帯のために救助もしきれず「区内にとどまるのは危険です！」とPRされていますので、江戸川区の住民の方は、水災についての危機意識を持たれている方が多いようです。
この結果、昨年の台風19号の上陸時は約3万5千人が小学校などに避難されたようです。
昨年の台風19号の上陸時には「100年に1度」などと形容されてきた大規模災害について、住民の啓発や情報伝達の改善など「ソフト防災」にはまだまだ工夫の余地があると発表されていました。
◆人口減少社会に合わせた仕組み作り、『立地適正化計画』とは？！
防災意識は地方自治体の活動だけでは不十分であり、人口減少社会に合わせた仕組み作りが必要です。例えば、商業施設や住宅地を中心部に誘導するコンパクトシティー政策などもあり、その中心となる「立地適正化計画」を決めた283の自治体（令和元年12月12日現在）のうち、住宅を集める居住誘導区域に災害リスクのある区域が含まれる割合は実に9割を占めると言われています。
そもそも「立地適正化計画」を把握されていない方は、ぜひ、この計画の取組状況を確認していただきたいと思います。
https://www.mlit.go.jp/en/toshi/city_plan/compactcity_network.html
昨年の台風19号の上陸から大型台風は日本の防災インフラにどのような影響を及ぼすのかが注目されました。これから不動産購入をされる方は、そのような防災インフラの整備状況やいざという時に被災されにくいような場所であるのかどうかを必ずチェックしていただきたいと思います。
ぜひ、今後の住宅購入の参考にお役立て下さい。
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