塀や庇、雨樋の越境
隣地境界とのトラブルの1つに「越境」問題があります。
越境とは、塀や庇、雨樋などが、自分の敷地を超えて、隣地の敷地にはみ出している状態です。
原則としては、越境が発生してしまっている場合には、所有者は隣地の方に越境を解消するよう求めることができます。
庇を引っ込めてもらったり、雨樋の位置を変えてもらったり等の請求をすることになります。
また、塀に関しては、まずは塀自体が誰の所有物であるかを確認することが必要です。
そもそも、境界の真上に、隣地の方との共有で塀を建築しているケースもあります。
こうした場合には、協定書、合意書、覚書といった名称の書類で、所有者とその取扱いに関しての確認書類が残っているかが重要になります。
妨害排除請求と時効取得
越境物について、解消するよう求めることができるとご説明しましたが、これを「所有権に基づく妨害排除請求」と呼びます。
民法で認められた所有権に基づく権利です。
ただ、単純にこの請求だけが認められるという訳ではありません。
請求を受けた相手方にも認められている権利があります。
それが「時効取得の主張」です。
たとえ越境している状態であっても、善意で、平穏かつ公然に塀を10年間所有し続けていた場合には、塀の建っている土地自体を取得できてしまう、という制度です。
長時間続いている状況を鑑みて、法的にもその根拠を与えよう、という制度です。
トラブルの種を見極める
こうした越境に関するトラブルの種を防ぐ方法は、現地での確認しかありません。
お住いの購入の現地確認の際には、建物にばかり目が行きがちですが、土地に関するこうした状況もしっかりチェックするようにしましょう。
まずは境界の杭やポイントがしっかり確認できるのか、境界上に越境物はないのか、公図や測量図などの書類と現地の状況を照らし合わせて確認しましょう。
怪しい塀などがある場合には、協定書・合意書などの書類が残されているのか、隣地との間で何か話し合いがあった経緯はあるのか、などのヒアリングが必要になります。
こうした確認は、ご自身だけでは確認しきれないと思いますので、仲介業者の協力が不可欠です。
ご検討される際には、ぜひお気軽にご相談ください。
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不動産を売却した場合にかかる税金として、「譲渡所得税」というものがあります。
「譲渡所得」つまり、不動産を売って得た「儲け」に対してかかる税金です。
3000万円で買った不動産が4000万円で売れれば、1000万円の利益を得たことになります。
この場合、利益の1000万円が譲渡所得ということになり、この金額に対して譲渡所得税がかかるのです。
一方で、同じく4000万円で売れたけど、買ったときは5000万円だった。1000万円値下がりしてしまった、という場合には、税金はかかりません。所得が発生していないからです。
どちらのケースでも、税金の申告の際に必要になるのが、買ったときの売買契約書です。
値上がりしたのか、値下がりしたのかの判断材料として、税金の申告の際には購入時の売買契約書を添付することになります。
今回ご相談を受けた方は、親から相続した不動産の売却でした。
相談者のお祖父様が不動産を購入したのは、80年以上前のことです。
現在の売却査定価格は4000万円ですが、買った当時の契約書を見ると200万円となっています。
物価が違うので単純計算はできないはずですが、税金の計算上は額面通りのものとなってしまいます。
そのため、3800万円が譲渡所得として計算されてしまうのです。
このように代々相続してきた土地などについては、売却時に思わぬ税金がかかってしまうケースもあります。
ただ、買った際の売買契約代金以外にも、売却にかかった費用など、譲渡所得から差し引くことができる費用もあります。
また、譲渡所得税を軽減する制度などもありますので、利用できる制度はしっかりと活用したうえで手続きを進めたいところです。
詳細に関しては、税務署や税理士への相談が必要になりますが、まずは不動産のプロに相談されるのが近道になるのではないでしょうか。
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不動産の売買契約でよく耳にする「手付金」。契約書には必ず記載される金額ですが、そもそも手付金とは何か？今回は手付金の性質と不動産売買契約との関係、適正な手付金の金額などについてご説明いたします。
不動産売買契約では、契約締結時に、買主が売主に対して「手付金」を支払うことが一般的です。
手付金は、契約の成立を前提として、売主にいったん預け、売買代金全額を支払う際に返還してもらうものですが、手続きにかかる手間を省くために契約書類では「残代金支払いのときに売買代金の一部として充当する額」として扱われます。
手付金には、以下の3種類があります。
・証約手付…契約締結を証明するために授受される手付金
・違約手付…契約違反（違約）があった場合に、賠償額とは別に没収される手付金
・解約手付…売買契約の解除にかかわる手付金
どれも、確実に契約が実行されるための保証のような意味合いを持っています。
不動産の取引は取り扱う金額も大きいため、簡単に契約を解除されてしまうと発生する損害や手間も大きくなってしまうためです。
このうち、一般的な不動産売買契約で記載される手付金は「解約手付」です。この手付により、買主は売主に対して既に支払った手付金を放棄する（返還を求めない）ことにより、売主は買主から受け取った手付金の倍額を支払うこと（手付倍返し）により、売買契約を解除することが出来ます。
手付金の金額の相場
いったん締結すると簡単には解除できない不動産売買契約を解除するための手付金ですから、それなりの額でなくてはいけません。あまりに安い額では、契約しやすくなりますが、契約解除も簡単にできる事になってしまい、契約締結が意味をなさなくなってしまいます。
手付金は、売買代金額の一部に充当されるお金ですが、同時に、一定のペナルティにより本来なら出来ない契約解除を行えるようにするためのものなので、適切な額であることが重要です。
一般的には、売買代金の5％～10％程度とされています。法律では、不動産会社が売主である場合は、売買代金の20％以内で、且つ、必ず「解約手付」にしなければならないことが定められています。
実際、普段行われている売買契約の手付金は、ほとんどが売買代金の５％前後です。不動産を購入する場合には、５％相当の現金が必要になりますので、その辺りを事前に準備しておきましょう。
手付金は、契約解除のためのお金という、不動産売買契約の根本に関わるもの。その意味と目的をしっかり理解して、契約書にサインし、支払いたいものです。
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先日、世帯主の年齢が50歳以上の「シニアカップル世帯」で新築マンションを購入した世帯の約75％が、「二次取得以上（住まいの購入経験が2回目以上）」だった、という調査報告がありました。
購入理由には、「もっと生活に便利なところに住みたかった」、「もっと駅に近いところに住みたかった」というものが上位にランクインしたようです。
お住い探しでよくご相談を受けるケースとして、ご結婚やご出産など家族が増えるタイミングで自宅が手狭になり、マンションや戸建ての購入を検討される、というケースがあります。
このパターンですと、建物の「広さ」や「間取り」が大きな検討ポイントになり、予算との兼ね合いで「駅からの利便性」はやや優先度が下がる傾向にあります。
一方で、お子様たちが独立していき、ご夫婦二人だけといった生活になると、使わない部屋が出てきたり、掃除の手間、駅までの遠さなどがストレスになってくるようになります。
また戸建の場合ですと、室内での階段の上り下りが苦痛、といった声も聞きます。
こうした事情もあり、資産に余裕がある方は、駅近で手頃な間取りのマンション住替えを検討する、というケースが多いようです。
ここでいう、「資産に余裕がある方」というのは、預貯金が豊富にあることではありません。
既にお持ちの不動産がある場合、その不動産が資産価値を持っている状態も含みます。
つまり「売れる不動産」を持っている方です。
現役当時に4000万円のマンションを購入した方が、50歳になってそのマンションを売ろうとしたとき、売却査定価格が仮に3000万円に値下がりしていたとしても、残りの住宅ローンが1000万円程度であれば、2000万円は手元に残ります。
2000万円の頭金があれば、ある程度余裕をもったお住まい探しも可能となります。
お住い探しに大切なのは、「将来売れる物件かどうか」という見極めと「オーバーローンにならないか（売却価格より住宅ローンの残債が大きくなってしまうか）」の2点になります。
最近の住宅ローンの商品は、物件価格以外に諸費用なども融資をしてくれるものも多くありますが、長い目で見た資金計画を考えると、ある程度頭金を貯めたうえでの、余裕をもった住宅購入が理想になるのではないでしょうか。
ただ、現在の「超低金利」は住宅購入をするうえでの強力な追い風であることも事実です。
数パーセントの金利で、総支払額は大きく変わります。
金利が低い今は、トータルでみたライフプラン、資金計画を立て易い状況にあると言えます。
お住い探しを検討されている方は、「お住いの資産価値」や「資金計画」なども視野に入れてお考えいただきたいと思います。
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災害には水害や土砂災害など大まかにいくつかの種類に分けることができます。その中でも水害はいくつかの種類に分けることができます。
その中には「内水氾濫」と「外水氾濫」が存在します。
そもそも、「内水氾濫」と「外水氾濫」の氾濫について、ご存知でしょうか？この違いを把握されていますでしょうか？
今回はそんな水害（内水氾濫・外水氾濫）について解説を行わせていただきます。
■内水氾濫とは何かをご存知ですか？
そもそも内水氾濫とは市街地などに降った雨が排水路や下水管の雨水処理能力を超えた際、雨で川の水位が上昇して市街地などの水を川に排出することができなくなった状況で市街地などに水が溢れてしまう浸水害のことです。
都市部では特にコンクリートで道路が覆われており、雨水が地面に浸水しにくい構造になっています。その為、短時間で大雨が降るなどで排水路や下水管の処理能力を超えることで内水氾濫が発生します。
内水氾濫は標高が低く、つまりは低地エリアで発生する可能性が高いです。具体的には地下街、地下室、道路のアンバーパスやトンネルなどで発生することがあります。
内水氾濫は雨水処理能力を向上させたり、貯水池や遊水池を設置させたりすることによってハード面において、防災対策を実施することが可能です。
先日の九州を襲った豪雨で、福岡県久留米市は筑後川の支流でポンプの排水能力が限界に達し、低地が浸水する「内水氾濫」が発生しました。
住人の方のお話では、「10年で浸水は3回目。もううんざりだ」。といったお声もあったようです。久留米市は筑後川の水位が上昇した際、支流への逆流を防ぐため支流の水門を閉めた。代わりに支流の水をポンプで排水したが、能力を超え、支流の水が地表にあふれ、結果、市中心部など広域で浸水し、床上・床下浸水は約1950棟に上ったようです。
この地域は2012年の九州北部豪雨や2018年の西日本豪雨でも内水氾濫が発生していたエリアだったそうです。
2019年10月の台風19号では川崎市で多摩川の水が排水管を逆流して内水氾濫が起き、5カ所で計110ヘクタールが浸水しました。同市の武蔵小杉駅周辺はマンホールなどから水があふれ、地下の配電盤が浸水で故障して停電したタワーマンションもあり、不動産の資産価値の低下にもつながったというお話も耳にします。
国土交通省によると、過去に甚大な浸水被害が発生するなど早期にハザードマップが必要な484自治体のうち、25%の自治体は2019年3月末時点で未公表とのこと。久留米市は道路の冠水想定は公表していたが、市街地のマップはありませんでした。
■続いて、外水氾濫をご存知ですか？
そもそも外水氾濫とは何かをひとことで言うと、台風や大雨等によって川の水が堤防からあふれたり、堤防が決壊したりすることによって発生する洪水のことです。
外水氾濫では大量の水が一気に堤防を越えて氾濫することになるので、河川に隣接する住宅地や田畑などでは短期間で甚大な被害をもたらすことがあります。一気に水が流れ込むことから人的な被害をもたらす可能性も高い氾濫です。
高齢者や障害者、妊婦などの災害時要支援者は早めの避難が必要であり、場合によってはギリギリのタイミングで避難所に無理して逃げると避難途中で洪水に巻き込まれる可能性もあります。
外水氾濫の場合には、たとえ下流部分ではそんなに雨が降っていなくても上流の山間部では大雨が降っており、それによって河川の水かさが増します。結果、下流で氾濫する可能性が高まります。特に大きな河川でしたら上記の指定河川洪水予報で洪水発生の目安を確認することができますが、小さい河川の場合には短時間で大雨が降ると一気に河川の水位が上昇して河川が氾濫することがあるのでより注意が必要です。
外水氾濫の場合には人的な被害も当然注意をする必要がありますが、住宅地や田畑に河川の水や泥が流入することで、外水氾濫が発生した後の復興・復旧に時間がかかってしまうことも特徴としてあげられます。
河川近くでの不動産購入の場合は、このような氾濫情報を事前に確かめていただく事をお勧め致します。
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