一般社団法人日本建築学会は「激甚化する水害への建築分野の取組むべき課題～戸建て住宅を中心として～」と題する提言を公表しました。
これは、建築関連団体や土木分野の関連学協会と連携し、取り組むべき喫緊の課題をまとめたものです。
この提言において、昨今の水災害の激甚化について触れられています。
ここ数年は特に、大型台風の発生やゲリラ豪雨など、これまでにない規模での災害が毎年のように報告されています。
2018 年 7 月豪雨、2019 年台風第 15 号、第 19 号など、多くの犠牲者が出てしまった災害もありました。
こうした背景もあり、水害がもたらす被害の実態調査、データの収集、蓄積、調査の重要性と、建築・都市計画両面からの耐水性能の確立が提言されています。
建築の分野からは、「水害に耐える建築構造技術の開発」と「水害からの復旧性能の高い建築物の開発」などが重要とされています。
例えば一度浸水してしまい木材や断熱材が水を含んでしまうと、含水率の高い状態が維持されてしまい、微生物の汚染源となってしまいます。
また、下水が逆流した場合や、工場の排水などが流出したケースなど、衛生面に深刻な被害が生じてしまうケースもあります。
こうした場合の処置の方法などの確立も重要な課題として挙げられています。
併せて重要なのが、都市計画の側面からのアプローチです。
浸水想定区域図やハザードマップに対応するかたちで、より地域の状況に即した具体的な浸水対策の技術基準が必要となります。
この中には、「ハザードエリアから居住誘導区域への自主的な移転を支援」といった項目もあります。
人が住むべきエリアと、そうでないエリアを線引きするという考え方になります。
この制度はまだ提言に留まっていますが、今後人口が減少し、空き家が増えていった場合には、当然、こうした考え方は主流になってくるかと思います。
土地や建物が余っているときに、あえて危険なエリアに住もうという人はいなくなります。
それはそのまま「不動産の資産価値」に直結することになるかと思います。
政策しての移住支援が確立されれば、税制優遇（固定資産税の軽減）なども設けられるかもしれません。
住まいとしての安全性の面からも、資産としての安定性の面からも、ハザードマップの確認は改めて重要であると言えると思います。
ぜひ購入物件を検討される場合には、このポイントも気にしていただきたいと思います。
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土地の形には、正方形、ほぼ正方形、長方形、ほぼ長方形、台形、ほぼ台形、旗竿地、不整形地といったものがあります。
この中で、広義の不整形地と呼ばれるのが「旗竿地」と「（狭義の）不整形地」です。
「旗竿地」とは、字のごとく「竿」のような通路部分の奥に「旗」となる宅地分が広がる形状の土地です。
土地面積があっても、間口が狭いため出入りに支障があったり、陽当りや風通しに難のある物件もあります。
「（狭義の）不整形地」は、これ以外の分類に該当しない、三角形だったり、一言で表現し難い形状の土地を指します。
こうした土地の価値は、どのように計算するのでしょうか。
今回は「旗竿地」の計算方法を調べてみました。
一般的な土地は、周辺価格相場や、公示地価、路線価などの㎡単価を基準に算出します。
ただこの計算方法では、整形地の価格算定には使えますが、不整形地の場合にはそのまま利用することができません。
こうした場合に参考になるのが、路線価算出時に用いられる補正率の考え方です。
国税庁のHPによると、たとえば「旗竿地」の場合、「奥行長大補正率」「間口狭小補正率」「がけ地補正率」といった補正率が利用できます。
「奥行長大補正率」とは、間口に対して奥行のある、いわゆるウナギの寝床のような地形の場合です。
こうした地形は土地の利用価値が下がる、ということで補正率が適用されます。
「間口狭小補正率」についても、間口が一般的な土地よりも狭いため、通行や建築工事などに支障があり、利用価値の低下が認められます。
そして「がけ地補正率」とは、旗竿地のように想定される整形地から欠けている土地部分がある場合に、価格を調整させるための補正率です。
それぞれの計算方法には細かい条件があり、一言で説明することは困難ですが、一般的な住宅地の場合、旗竿地の路線価は整形地の2～3割ほど価値が下がる計算になるようです。
この考え方を参考にすれば、旗竿地の取引価格についても周辺相場の2～3割減として算定することも可能かと思います。
ただ、この計算方法はあくまでも参考値にしかなりません。
実際には、間口が2ｍの旗竿地と3ｍの旗竿地では、資産価値は全く変わります。
間口2ｍの場合、車を止めてしまうと人が通り抜けることも困難になります。
一方で、間口が3ｍあれば、車を止めた横を自転車で通り抜けることも可能です。
土地としての資産性について、どちらが高いかは言うまでもありません。
また、旗竿地の「竿」と呼ばれる通路部分についても、隣地の通路部分と隣接していれば、面積以上に開放感のあるケースもあります。
もし気になる物件が見つかりましたら、お気軽にご相談ください。
具体的な条件を精査のうえ、「買主の立場に立って」アドバイスをさせていただきます。
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戸建て住宅や土地を購入するときには、水道の配管やその埋設状況などについて、しっかりと確認をすることが必要です。
とくに中古住宅や土地の場合には、水道管が何らかの問題を抱えていることも少なくないため、気を付けましょう。
売買契約前に宅地建物取引士が行なう重要事項説明において、一戸建て住宅や土地の場合には、前面道路の埋設管（本管、配水管）と宅地内へ引き込むための埋設管（引込管、給水管）について、その位置と口径が説明されます。給水装置図面（水道工事の際の図面）なども合わせて示されることが多いです。
しかし、たいていの説明はそこまでです。既設水道管の口径で十分なのか、管の材質に問題はないのか、老朽化や耐震性の問題はないのか、といったことまで深く掘り下げて説明されることはほとんどありません。もちろん、行政側や水道事業者からの指導や規定に基づいて「引込工事をやり直さなければならない」というような場合には、不動産業者にその旨の説明義務があります。
もともと水道の引込管がない土地などの場合には、その旨と「新たに工事が必要である」といったことが説明されます。引込工事をやり直す場合も含め、工事費用などについてはあらかじめ指定工事業者などに確認をすることが必要です。
引込管の口径について
一般の住宅で使われる引込管（給水管）の口径には、13ｍｍ、20ｍｍ、25ｍｍなどの種類があります。昔の住宅では13ｍｍが主流となっていましたが、現在の生活様式では水量（水圧）不足が否めません。キッチン、バス、トイレ、洗面所などのうち2か所以上で同時使用したときには、急に水量が落ちることもあるでしょう。
一般的な住宅でも20ｍｍが望ましいものの、中古住宅では昔の13ｍｍのままだったり、比較的新しい住宅でも「毎月の基本料金が安い」という理由で、あえて13ｍｍにしていたりすることがあります。一人暮らしの住宅であれば、そのままでもさほど問題が起きることはないでしょう。
ただし、自治体や水道事業者によっては、建物内の水栓器具の数などに応じて引込管の口径を決めている場合もあります。
購入しようとする住宅の引込管が13ｍｍのときには、20ｍｍでの引き直しが可能か、その費用がどれくらいかかるのか、といったこともしっかりと確認しておくといいです。
道路内の埋設管については既に20ｍｍへの更新が終わっているため、道路境界から水道メーターの間の配管がどうなっているのかがチェックポイントです。ここに13ｍｍの引込管が残っている場合には、その交換を検討することもありますので注意しておきましょう。
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不動産情報サイト「アットホーム」を運営するアットホーム株式会社は、AIを活用して複数の物件情報を解析し同一棟を判定する「集合住宅名寄せプログラム」を開発、特許を出願したと発表しました。
「アットホーム」や「SUUMO」などの不動産検索ポータルサイトを利用されると、「いくつも同じ物件が掲載されている」「新着として通知がきても同じ物件」といった経験をされると思います。
ポータルサイトへの掲載については、事業者が広告掲載料を支払えば自由に掲載ができます。
同一の物件がすでに掲載されていても問題ありません。
そのため、同一の物件がいくつも掲載されてしまう事態が発生してしまうのです。
今回、アットホームが開発したプログラムでは、AIを使って同一物件かどうかを判定することができるようになったとのことです。
ポータルサイトへの物件登録は、各事業者が手入力しています。
そのため、同じ物件であっても入力項目の差異や、入力ミスなどが生じてしまいます。
例えば「パークホームズ」と「パーク・ホームズ」や、「四ツ谷」と「四谷」といったように、単純に機械判定をかけても、同一物件と判断することが難しいのが通常でした。
アットホームが開発したプログラムでは、人と同程度の処理精度を実現することができるようになった、とのことです。
具体的な処理の方法はわかりませんが、このプログラムの開発は「アットホーム」の閲覧性や利便性が向上されることが期待されますね。
大切なのは、より正確でわかり易い情報が顧客にダイレクトに届けられることだと思います。
情報が正確なことが大前提で、その情報の正しい判断や活用方法を提案できるか、ということが不動産事業者にとっての存在価値になるのではないでしょうか。
色々なプログラムが開発され、システムも日々進化していますが、より物件探しがスムーズになることを期待しています。
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マンションが日本で本格的に供給されて50年以上が経過したようです。またマンションストック戸数は約655万戸に達し、都市部の主要な居住形態として人口の一割以上が居住しています。首都圏では新築マンションの成約数より、中古マンションの成約件数の方が多くなり、永住を考える居住者も増えていることから、マンション管理の適正化が求められているようです。
〇マンションの財政健全化が課題となっている
今、マンションには約1,500万人が暮らしています。「平成30年度マンション総合調査」によると、かつては住人へのアンケートを実施すると「いずれ住み替えるつもり」という意識の居住者が過半数を占めていましたが、2018年度の調査では約63％が永住を希望されているという結果だったようです。
また、マンション居住者の70歳以上の割合も増え続けており、築40年以上のマンションは現在81.4万戸、10年後には195万戸、20年後には366万戸になるという課題もあります。
その為、マンションを取り巻く環境や状況が変化していく中、快適に住み続けられるようにする為、適正な管理が求められています。
〇マンション管理とはどのような事を行っている？！
マンションの共用部や敷地の管理は、各マンションの居住者が協議の上、管理組合をつくり、長期視点で立案した計画に従って居住者から管理費を集めた資金により、管理会社を選定し、その会社が管理を受託・代行するパターンが一般的です。新築や築年の浅いマンションではIT化しており管理も複雑になってきているようです。
マンション管理で基本となるのが共用部の長期修繕計画とそれに向けた修繕積立金の調整。築年数が浅いうちは当初計画通りの積立金で賄えたが、築年数を重ねると経年劣化が進み、修繕費が想定通りに賄えず、積立金不足となり、増額になるケースが多いです。
近年、気候変動の影響により、災害対策等も踏まえた長期計画の策定や見直しも増えているようです。
マンション総合調査では2018年に長期修繕計画を作成している管理組合の割合は90.9％と非常に高い割合ですが、計画期間25年以上の長期修繕計画に基づいて長期修繕積立金を設定しているマンションの割合は54％にとどまるようです。
結果、現在の長期修繕積立金の額が計画に対して不足しているマンションは約35％あり、社会資本としてのマンション価値の維持・向上、暮らしの安心・安全のためにも、管理組合の財政健全化が課題となっているようです。
〇「マンションは管理を買う」という表現もありますので・・・。
マンションを購入する際、管理状態は最後の重要事項説明で知らされ、購入の判断材料になっていないケースが指摘されています。これからは管理状態を分かりやすく示して市場が価値を決められるような仕組み作りが現在、水面下で進んでいるようです。
管理の質が価格に反映されれば、リセールバリューやリバースモーゲージの利用の際にも有利に働く事が考えられます。「マンションは管理を買う」という言葉もありますので、不動産購入時の参考にしていただければ幸いです。
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