日記 2020年10月 | 小山市周辺の不動産をお探しなら株式会社エダ住宅にお任せ下さい。

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日記

DIARY

■新型コロナウイルスの影響により、住宅ローンの返済に苦慮されている方が増えている?!

現在、新型コロナウイルスの影響で収入が途絶え、返済困難に陥っている人が増えているようです。そのような方は、一日も早く、金融機関の相談窓口に足を運び、相談される事をお勧め致します。緊急事態宣言の全国への拡大に伴い、金融庁も、金融機関に対して、住宅ローン関連の相談に対して、柔軟に対応するよう要請しています。その為、親身に相談に乗ってくれる金融機関が増えているのではないでしょうか。

 

相談をしないまま、支払いの延滞が続くと最悪の場合、住宅が「競売」に掛けられるという事態も起こりえます。また、「今月だけは黙って遅れても大丈夫」と安易に考えてしまうと、延滞の事実は個人信用情報機関に載り、滞納が解消された後も5年間は消えません。その影響は、家のリフォームローンや車のオートローン、ショッピングローンといった新たな借り入れの審査や、新しくクレジットカードを作るときの審査などにマイナスに影響します。

 

その為、これから住宅ローンを組まれる方は、某大手テレビCMでも流れていますが、「ご返済は計画的に・・・」という話を頭の片隅に置いておいていただきたいと思います。

可能であれば、給料の半年分の貯金があると生活は比較的、楽なようです。

 

■最近は非接触での住宅ローンも登場している?!

住宅ローンの顧客開拓でフィンテック企業と金融機関が連携するシーンが増えているようです。フィンテック企業が借り手のデータに合わせて適したローンを提案し、金融機関にバトンを渡すといった連携がメインとなるようです。新型コロナウイルスの影響で営業戦略の再構築を迫られるなか、効率的に顧客との接点を増やすための協業が加速しているようです。弊社とお取引のある金融機関において、緊急事態宣言が発せられたタイミングでは、「テレワーク体制はあり得ない」と話されているシーンが頭に印象として残っています。

 

そのような業界の為、フィンテック企業がAIを活用し、過去の成約事例に基づき構築した分析モデルを利用し、借り手の職業や雇用形態、職種、年齢、購入物件の特徴などから、買い手の住宅ローン審査の「通りやすさ」を判定する仕組みのようです。

 

残念な事に多くの金融機関は自社の金融商品の販売に気が取られ、住宅ローンを中立的に判断するシーンが少ないです。また、そのような立場で相談に乗る窓口が少なく、「金融機関選びが難しい」と声を上げる消費者もいるようです。本来はより低い金利のローンを借りられるのに高い金利を払い続けている人も少なくありません。人によっては、ただ銀行口座を持っているという理由だけで、その金融機関で住宅ローンを組まれている方もいます。

 

フィンテック企業は利便性を高めるとともに、銀行に新たな顧客との接点を提供する。超低金利が長引く中、銀行は住宅ローンでも営業効率化やネットを通じた融資に軸足に移しているようです。

 

■日本の約10倍の住宅ローン市場を抱える米国について

住宅ローン市場が日本の約10倍の米国では、個人からオンラインで資金を募るなど「モーゲージテック」と呼ばれる企業が約50社もあるようです。現在、日本のスタートアップ企業は数社と非常に少ないため、成長余地は大きいマーケットが存在するようです。また、国内において、住宅ローンテック企業と銀行とは競合する部分が少なく、決済などの分野と比べて協業を進めやすいようです。

 

新型コロナウイルスの影響により、今後益々オンライン化の流れは強まると思います。銀行の住宅ローン取引は依然として紙やファクスでのやり取りが多く、WEB化対応の遅れが顕著です。顧客の利便性向上と業務効率化の両面で連携が進めば、銀行の営業体制そのものを変える契機にもなりそうです。

 

 

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投稿日:2020/10/26   投稿者:-

不動産購入や賃貸を検討されている場合、「事故物件」という言葉をお聞きになったことがあるかもしれません。

火事や事故・自殺などが発生したことのある不動産などが「事故物件」と呼ばれます。

有名なところでは「大島てる」という事故物件公示サイトでは、過去に事故や事件があった情報などが公開されています。

 

https://www.oshimaland.co.jp/

 

こうした良くないイメージの付いてしまった不動産は、一般的には敬遠されがちですし、資産価値もあまり高いとは言えません。

この事故物件のように、その物件で事故があったということは「心理的瑕疵(かし)」と呼ばれます。

 

「瑕疵」とは「傷や欠点・欠陥」といった意味です。

不動産事業者は、対象不動産に心理的瑕疵がある場合には、買主や借主に説明する義務があることになっています。

ただし、説明すべき事故の範囲や期間などについては、一律の定めはありませんでした。

20年前の事故について、説明義務があったかどうかで裁判になったケースもあります。

 

そこで今回、公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会は、「孤独死に係る説明・告知のあり方に係る考え方」を取りまとめました。

この発表でテーマになったのが、事件性の低い、建物内での死亡に関する事例です。

報告書では、「賃貸住宅は、そこに人が居住等し生活をする以上、そこで「死」という事実が発生することは不可避であり、高齢社会の進展や、自宅で最期を迎えることを希望する者の増加等も踏まえれば、賃貸住宅で『死』という事実が発生することは、通常にありうるということを基本としなければならない」とされています。

そして、「賃貸住宅内で以前死があったという事実があり、それが一人暮らしの者であったからといって、そのことのみをもってただちに事故物件となると考えることはできない」ことを確認すべきとしました。

 

例えば、昨今では高齢者の自宅での孤独死、といった事例がニュースになってしまうことがあります。

このような事例について、報告書では、孤独死があったからただちに事故物件となるわけではなく、発見に至る経緯や後日借り主が知り得る可能性などを考慮すべき、とされました。

事故物件の定義について、一つの指針を示したかたちになるかと思います。

 

ただ、こうした事例は、各人によって「全く気にならない」又は「絶対に避けたい」などとその評価が大きく異なります。

スムーズな不動産取引が行われるようにするためには、判断の基準になるものが必要です。

他方で、一律に基準を設定して、機械的に判断できるものではないことも事実です。

また、ご自身が気にならなくても、将来、売却を検討される際に、価格に影響を与えてしまうケースもあります。

 

賃貸の場合と違い、不動産購入の場合には、自分が気にならないからいいや、では済まない問題かと思います。

不動産の売買の現場でも、販売チラシに「告知事項あり」として、前所有者の孤独死などが告知されるケースもあります。

そうした場合には、その経緯なども踏まえ、総合的に判断する必要があります。

 

不動産はあくまでも資産として捉えるべきものです。

物件探しには、「将来売れるのか?貸せるのか?」といった視点からも、ぜひご検討ください。

 

 

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投稿日:2020/10/19   投稿者:-

民法が100年ぶりに大改正され、2020年4月に施行されました。

法改正に伴い不動産購入に直接関係のあるものや、そうでないものもありますが、少し紹介したいと思います。

 

◆瑕疵担保責任

『瑕疵担保責任』とは、売買契約の履行において、引き渡された目的物が種類または品質に関して契約の内容に適合しない場合に、売り主が買い主に対して負うこととなる責任。債務不履行により生じる責任のひとつで、目的物が特定物である場合の「契約不適合責任」と同義である。

 

●瑕疵担保責任から契約不適合責任に

改正前は目的物に「瑕疵」がある場合、請負人の担保責任の追及が出来るとされていましたが、改正後は目的物が「契約の内容に適合しない」場合に変更されました。

 

●担保責任に期間

改正前は、担保責任の権利行使の期間制限は「引き渡した時」から1年でしたが、改正後は契約内容への「不適合を知った時」から1年以内の通知へと変更されました。

 

◆特殊建築物の建築確認について、床面積の条件が緩和

これまで特殊建築物のうち、用途部分の床面積が100㎡超えるもの新築等については、建築確認が必要とされていました。

この床面積の条件が緩和され、一定の用途に供する特殊建築物のうち、用途部分の床面積が200㎡を超えるものについてのみ、建築確認を受ければよいということになりました。

特殊建築物とは、映画館や演芸場などなので、直接は関係ない法改正ですね。

 

◆長屋や共同住宅に関する単体規定において、界壁の条件が緩和

これまで、長屋または共同住宅の各戸の界壁は、一定の遮音性能を有し、小屋裏又は天井裏に達するものに限ることとされていました。この条件が緩和され、界壁が一定の遮音性能を有し、しかも、天井が一定の遮音性能を有する場合には、界壁は小屋裏または天井裏に達するものではなくとも、認められることになりました。

これは隣接する住戸からの日常生活の音が低減される為に定められているものです。

 

冒頭でも申し上げましたが、住宅購入にて直接関係のないものもありますが、法改正によって契約時にチェックしておいた方が良い事もありますので参考までに…

 

 

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投稿日:2020/10/12   投稿者:-

先日、「所有者不明土地等対策の推進のための関係閣僚会議」が開催されました。

同会議では、「所有者不明土地等対策の新たな基本方針と工程表が決定」されました。

所有者不明土地の問題としては、土地の管理がされず環境が悪化すること、地籍調査がストップしてしまうこと、隣接地のライフラインの設置等に支障が出ること、といったものが挙げられています。

 

こうした事態の引き金になるのが、登記手続きの放置です。

住所変更をした場合や、相続が発生した場合でも、現行の法律では登記手続きが義務化されていません。

当然こうした登記をする際には費用も手間もかかるため、必要にかられることがない限り多くの人は登記手続きを放置してしまうのです。

その結果、所有者不明の土地が生じてしまいます。

 

そこで、今回発表された工程表では、「登記手続きの義務化」とその先の「不動産の放棄」に関する法整備についても触れられました。

本年中にもそれぞれの法案を提出することが、工程表にも明記されています。

 

大きな転換点になるのは、「不動産放棄」制度の確立かと思います。

現在でも、いわゆる「負動産」と呼ばれる、所有しているだけで負債を生じてしまい、処分することもできない不動産というものがあります。

買い手もつかないエリアで固定資産税だけがかかる土地や、まったく利用していないけれど管理費・修繕積立金だけがかかる売れない別荘など、処分に困る不動産の話は多く聞きます。

こういった不動産を放棄することができる制度を待ち望んでいる方も多いのではないでしょうか。

 

ただ国としても、何でもかんでも放棄できるようにするわけにはいかないと思います。

滞納している固定資産税や管理費・修繕積立金については清算済みであることが条件になると思います。

まずは土地のみが放棄制度の対象となり、建物については制度の対象から除かれるかもしれません。

 

また、境界や面積が不明な土地については、その明示を義務化するのか、隣地との紛争がない申出を要求するのか、などの検討が必要です。

もちろん、相続登記については完了させておくことが必須になるはずです。

 

他にも、放棄することで国や市区町村名義に変更するための手続き費用の問題もあります。

実際に不動産の放棄が制度化されて、手続きがスタートしたとしても、誰もかれもが簡単に放棄できる、とはいかないのではないでしょうか。

 

こうした行政による所有者不明土地解消への道筋の策定にも期待したいですが、やはり考えなければいけないのは、不動産を購入する側の意識改革かと思います。

不動産を「終の棲家」と考え、「買って終わり」とするべきではありません。

 

一番オーソドックスな出口は「売却」です。

仕事の都合や生活環境の変化などで住替えが必要になった場合に、きちんと売却して次のステップに進めるのか。

相続した子供世代に負担をかけることがないのか。

不動産の出口についても思いを馳せていただければと思います。

こうした不動産の出口戦略については、その他「賃貸」などもありますが、今後は「放棄できるか」といった見方も出てくるのかもしれません。

 

まだ法制度自体がどうなるかはわかりませんが、不動産を所有している方、所有を検討されている方には注意していただきたい情報です。

 

 

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投稿日:2020/10/05   投稿者:-