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日記

DIARY

塀や庇、雨樋の越境

 

隣地境界とのトラブルの1つに「越境」問題があります。

 

越境とは、塀や庇、雨樋などが、自分の敷地を超えて、隣地の敷地にはみ出している状態です。

原則としては、越境が発生してしまっている場合には、所有者は隣地の方に越境を解消するよう求めることができます。

庇を引っ込めてもらったり、雨樋の位置を変えてもらったり等の請求をすることになります。

 

また、塀に関しては、まずは塀自体が誰の所有物であるかを確認することが必要です。

そもそも、境界の真上に、隣地の方との共有で塀を建築しているケースもあります。

こうした場合には、協定書、合意書、覚書といった名称の書類で、所有者とその取扱いに関しての確認書類が残っているかが重要になります。

 

 

妨害排除請求と時効取得

 

越境物について、解消するよう求めることができるとご説明しましたが、これを「所有権に基づく妨害排除請求」と呼びます。

民法で認められた所有権に基づく権利です。

 

ただ、単純にこの請求だけが認められるという訳ではありません。

請求を受けた相手方にも認められている権利があります。

それが「時効取得の主張」です。

たとえ越境している状態であっても、善意で、平穏かつ公然に塀を10年間所有し続けていた場合には、塀の建っている土地自体を取得できてしまう、という制度です。

長時間続いている状況を鑑みて、法的にもその根拠を与えよう、という制度です。

 


トラブルの種を見極める

 

こうした越境に関するトラブルの種を防ぐ方法は、現地での確認しかありません。

お住いの購入の現地確認の際には、建物にばかり目が行きがちですが、土地に関するこうした状況もしっかりチェックするようにしましょう。

 

まずは境界の杭やポイントがしっかり確認できるのか、境界上に越境物はないのか、公図や測量図などの書類と現地の状況を照らし合わせて確認しましょう。

怪しい塀などがある場合には、協定書・合意書などの書類が残されているのか、隣地との間で何か話し合いがあった経緯はあるのか、などのヒアリングが必要になります。

 

こうした確認は、ご自身だけでは確認しきれないと思いますので、仲介業者の協力が不可欠です。

ご検討される際には、ぜひお気軽にご相談ください。

 

 

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投稿日:2020/12/21   投稿者:-

不動産を売却した場合にかかる税金として、「譲渡所得税」というものがあります。

「譲渡所得」つまり、不動産を売って得た「儲け」に対してかかる税金です。

 

3000万円で買った不動産が4000万円で売れれば、1000万円の利益を得たことになります。

この場合、利益の1000万円が譲渡所得ということになり、この金額に対して譲渡所得税がかかるのです。

 

一方で、同じく4000万円で売れたけど、買ったときは5000万円だった。1000万円値下がりしてしまった、という場合には、税金はかかりません。所得が発生していないからです。

 

どちらのケースでも、税金の申告の際に必要になるのが、買ったときの売買契約書です。

値上がりしたのか、値下がりしたのかの判断材料として、税金の申告の際には購入時の売買契約書を添付することになります。

 

今回ご相談を受けた方は、親から相続した不動産の売却でした。

相談者のお祖父様が不動産を購入したのは、80年以上前のことです。

 

現在の売却査定価格は4000万円ですが、買った当時の契約書を見ると200万円となっています。

物価が違うので単純計算はできないはずですが、税金の計算上は額面通りのものとなってしまいます。

そのため、3800万円が譲渡所得として計算されてしまうのです。

 

このように代々相続してきた土地などについては、売却時に思わぬ税金がかかってしまうケースもあります。

 

ただ、買った際の売買契約代金以外にも、売却にかかった費用など、譲渡所得から差し引くことができる費用もあります。

また、譲渡所得税を軽減する制度などもありますので、利用できる制度はしっかりと活用したうえで手続きを進めたいところです。

詳細に関しては、税務署や税理士への相談が必要になりますが、まずは不動産のプロに相談されるのが近道になるのではないでしょうか。

 

 

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投稿日:2020/12/14   投稿者:-

不動産の売買契約でよく耳にする「手付金」。契約書には必ず記載される金額ですが、そもそも手付金とは何か?今回は手付金の性質と不動産売買契約との関係、適正な手付金の金額などについてご説明いたします。

 

不動産売買契約では、契約締結時に、買主が売主に対して「手付金」を支払うことが一般的です。

手付金は、契約の成立を前提として、売主にいったん預け、売買代金全額を支払う際に返還してもらうものですが、手続きにかかる手間を省くために契約書類では「残代金支払いのときに売買代金の一部として充当する額」として扱われます。

 

手付金には、以下の3種類があります。

・証約手付…契約締結を証明するために授受される手付金

・違約手付…契約違反(違約)があった場合に、賠償額とは別に没収される手付金

・解約手付…売買契約の解除にかかわる手付金

 

どれも、確実に契約が実行されるための保証のような意味合いを持っています。

不動産の取引は取り扱う金額も大きいため、簡単に契約を解除されてしまうと発生する損害や手間も大きくなってしまうためです。

 

このうち、一般的な不動産売買契約で記載される手付金は「解約手付」です。この手付により、買主は売主に対して既に支払った手付金を放棄する(返還を求めない)ことにより、売主は買主から受け取った手付金の倍額を支払うこと(手付倍返し)により、売買契約を解除することが出来ます。

 

手付金の金額の相場

いったん締結すると簡単には解除できない不動産売買契約を解除するための手付金ですから、それなりの額でなくてはいけません。あまりに安い額では、契約しやすくなりますが、契約解除も簡単にできる事になってしまい、契約締結が意味をなさなくなってしまいます。

 

手付金は、売買代金額の一部に充当されるお金ですが、同時に、一定のペナルティにより本来なら出来ない契約解除を行えるようにするためのものなので、適切な額であることが重要です。

 

一般的には、売買代金の5%~10%程度とされています。法律では、不動産会社が売主である場合は、売買代金の20%以内で、且つ、必ず「解約手付」にしなければならないことが定められています。

 

実際、普段行われている売買契約の手付金は、ほとんどが売買代金の5%前後です。不動産を購入する場合には、5%相当の現金が必要になりますので、その辺りを事前に準備しておきましょう。

 

手付金は、契約解除のためのお金という、不動産売買契約の根本に関わるもの。その意味と目的をしっかり理解して、契約書にサインし、支払いたいものです。

 

 

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投稿日:2020/12/07   投稿者:-