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日記

DIARY

こんにちは、エダ住宅の高橋です!先日の水曜休み、行ってきました茨城県水戸市にある【偕楽園】。朝早く家を出て、小山市から北関東自動車道を使って約1時間30分。まだ3分咲きでしたが、朝の清々しい空気の中、青い空と梅の香り、そしてほころぶ梅の花を楽しんで参りました!

金沢の【兼六園】、岡山の【後楽園】とともに、日本三名園のひとつに数えられるそうです。100品種3000本の梅の木があります。入園料300円。2020年3月29日まで開催されております。是非、梅の花と香りを楽しんでください♪いつか、他の名園も訪れてみようと思ってます\( ˆoˆ )/

 

【小山に来たら、エダ住宅】

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投稿日:2020/02/26   投稿者:高橋久美子

夫婦共有名義で、家を建てようとしたAさん
ご主人様は、ローンを組んで、奥様はご両親から資金援助を受けてそれを頭金にしようとしていた場合気を付けなければいけない点があります。

家を建てる場合は、土地を持っていなければ、土地を先行して購入する必要があります。

 

≪モデルケース Aさんの場合≫

土地 3,000万円

建物 2,500万円

諸費用 500万円

合計費用 6,000万円

 

(上記費用をご夫婦でそれぞれ下記内容で工面した場合)

ご主人様 5,000万円のローン借入

奥様  現金1,000万円 (自分の預貯金300万円+親から700万円住宅取得資金援助)

 

土地を所有していないAさん夫婦が、家を建てる場合は、土地を先行して購入する必要があります。その場合、先に土地の代金を工面しなければなりませんが、一般的な金融機関では、土地の代金を住宅ローンとして融資するのではなく、建物完成まではいったん「つなぎ融資」という形で土地の代金を融資してくれます。

すると、土地代金のつなぎ融資の金利は、あくまでも住宅ローンの融資ではないため、3%前後の金利で融資される金融機関が多いです。

土地を購入してから、建物の立ち上がるまでの期間つなぎ融資の金利費用がかかります。

例えば、土地購入してから、建物完成までのつなぎ融資期間が9カ月間あったとした場合、

つなぎ融資の利息代は、3,000万円×金利3%×9か月分(約270日分)=約66.6万円

となります。

 

家を建てるAさんとしては、少しでもこの利息費用が安くなった方がありがたい・・・。

だったら奥様の自己資金を土地購入する際の資金に充ててしまえば、つなぎ融資の金額は2,000万円で足りるため、2000万円のつなぎ融資の利息(約44万円)は、約22万円も節約計算となり、どうせ1000万円の資金を使うのだから、土地購入時の早い時期に現金を使った方がよいと考えます。

 

▼【注意点①】

Q まず、そもそもこの場合、親の資金援助は贈与の非課税となるのか?

つまり、新築するために土地を先行して購入する際、親からの資金援助を受けた場合、住宅取得等資金に該当するか?

 

A 該当する。

ただし、住宅取得等資金の贈与を受けた都市の翌年の3/15までに、取得した土地の上に住宅用家屋の新築(新築に準ずる状態として、屋根(その骨組みを含む)を融資、土地に定着した建造物として認められる時以後の状態にあるものを含む)していない場合は、当該贈与により取得した金銭については、住宅取得資金の非課税制度は利用できません。

すると、11月や12月等の割と年末に近い時期に土地を購入したか方、あるいは、土地を購入してじっくり建築会社を選んでからお建てになる方などは、3/15までに新築に準ずる状態(およそ上棟の状態)まで出来上がっていない可能性が高まるため、非課税制度が利用できない可能性が高まるので注意が必要です。

 

▼【その他 注意点】

土地所有権移転登記する際、夫婦での持分を決めないといけませんが、奥様の自己資金を全部土地代金に充てた場合は、

土地の持分は、Aさんのモデルケースでいうならば、

土地の持分はご主人様持分3分の2 奥様土地も分3分の1となります。

(持分の決め方の原則は、その人の出した資金をその不動産の購入代金で割った割合となります)

 

建物は、残りのローンを組むご主人様単独所有となる可能性があります。

土地建物の合計からの割合でいけば、ご主人様6分の5 奥様6分の1となりますが、夫婦それぞれの資金を出すタイミングでも持分が変わってきます。土地代金購入の際に奥様の資金を全部入れる場合は、税理士や税務署等に相談・確認の上、登記されることをお勧めします。

 

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投稿日:2020/02/24   投稿者:-

こんにちは。エダ住宅の高橋です。

早いもので2月もそろそろ終わりですね。先日、この時期に咲く節分草という花があると聞きました!石灰質の土に咲く花で、このあたりでは栃木市出流町のふれあいの森で見られるそうです。早速近くの三峰山に登る帰り道に見てきました。とっても小さく、可憐な花で可愛かったです(*^^*)❀蝋梅も咲いていて、とっても美しい景色でした。帰りはもちろん、出流山の蕎麦を食べてきました!

 

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投稿日:2020/02/22   投稿者:高橋久美子

中古戸建は、これまでの所有者が建物を増築していることがあります。増築とは、建物の面積が増える工事ですが、当然ながら建物の形状も変わります。

増築したならば、そのときの所有者が建物表題変更登記をしなければなりませんが、この登記を怠っている人は非常に多いです。相続や売買などで代替わりしている住宅では、新しい所有者が増築した事実を知らなかったり、増築を知っていても未登記であることを知らなかったりします。

登記上の面積や登記されている建物図面の計上と現物の建物に相違があれば、増築等による未登記の可能性を考えるべきでしょう。また、増築ではなく減築している(建物の一部を取り壊している)こともあります。

 

増築部分などの未登記があるときの注意点

増築部分などの未登記がある場合、買主は購入前に売主の責任と負担で建物表題変更登記をしてもらうことが最も良い選択です。

売買契約の時点で未登記であるならば、売買契約書に「売主の責任と負担で建物表題変更登記をする」と明記してもらい、また、そのときに実施期限も明確にしておくことをお勧め致します。一般的には「引渡しまでに」とするケースが多いです。

未登記があると、最も現実的な問題は金融機関からの指摘です。住宅ローンの融資に際して、未登記部分を登記することを条件として付けられることが大半です。この判断は金融機関によって異なりますが、増築未登記部分の面積が大きい場合にのみ条件とすることもあれば、無条件に全て登記することを条件として付けることもあります。昨今では、わずかだったとしてもすべて登記してくださいと言われることがほとんどですので、ローンを受けて不動産を購入する場合、この未登記部分を売主様の費用負担と責任においてに登記してもらうのを前提で検討されることをお勧めします。

 

このように、引き渡しまでに建物表題変更登記をしてもらえればいいのですが、増築部分が違法だった場合は、話がややこしくなります。増築したことによって、床面積が増加し指定制限の容積率等オーバーしている違反建築の物件であった場合は、そもそも金融機関がその不動産については融資してくれないケースがありますので注意しておきましょう!

 

 

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投稿日:2020/02/17   投稿者:-

不動産情報サイト事業者連絡協議会(RSC)は、「不動産情報サイト利用者意識に関する調査」の結果を公表しました。

https://www.rsc-web.jp/

お住い探しをされている方が、アットホームなどの不動産情報サイトをどのように利用しているか、というデータがまとめられた情報です。

 

この中で目を引くのが、「問合せから契約までにかかった期間」のデータです。

調査結果によると、売買検討者の「問合せから契約までにかかった期間」について「3ヶ月以上」かかった人の割合が、2018年度の「20.9%」から、2019年度は「44.2%」へと大幅に増加しています。

 

今は多くの情報がインターネットで取得可能です。

「価格は適正なのか」、「耐震性に問題はないか」、「ハザードマップは問題ないか」、「ライフプランはどうなるのか」、「資産価値は維持できるのか」など、気になるワードが溢れかえっています。

そのため、購入を決断するまでに調べることが増えてしまっているのかもしれません。

また、売買検討者の「不動産会社に対する不満」の項目では、「説明・知識の不足」がトップとなりました。

これも、お住い探しをしている方のニーズが、物件情報の豊富さよりも、「周辺知識・説明力の有無」などに移ってきている証拠かもしれません。

 

併せて、売買検討者の「訪問した不動産会社」の平均は「3.1社」となっています。

お住い探しをしている方は、物件探しと並行して、信頼できる不動産会社も探している、という見方もできると思います。

お住い探しのように、専門的な知識や、多くの周辺知識が必要な取引では、インターネットに溢れているあやふやな情報や、概括的な記載の情報では、判断しきれないポイントがたくさんあります。

 

同じマンションでも全く同じ条件の住戸はありませんし、戸建に関しては同じものは一つも存在しません。

もし気になる物件の情報があった場合には、積極的に質問をしてみると良いと思います。

物件についての良い点・悪い点も含めきちんと情報開示をしてくれるのか。

質問した以上の周辺情報や関係情報を提供してくれるのか。

お時間がかかったとしても、信頼できる不動産会社を見つけることが、今のお住まい探しの近道なのかもしれません。

ぜひ信頼できる不動産の専門家と二人三脚で理想のお住まい探しをしていただければと思います。

 

 

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投稿日:2020/02/10   投稿者:-