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日記

DIARY

※前回の続きです。

https://www.e-eda.co.jp/diary/detail/45024

 

■不動産のおける「契約不適合責任」になると実際に何が変わる?!

 

今回の民法改正は、『買主保護』の意味合いが強く押し出されています。売主の瑕疵担保責任は法定責任から契約責任=債務不履行責任に法的整理が行なわれたため、契約不適合責任は特定物・不特定物の別を問わず適用され(住宅は特定物)、契約不適合の対象は原始的瑕疵に限られないことになります。さらに、買主の取り得る法的手段として、これまでの契約解除、損害賠償請求に加えて『追完請求、代金減額請求』も認められるようになります。

 

※原始的瑕疵とは:これまで契約締結時までに生じたものを原始的瑕疵といっておりました。改正民法では、契約の履行時までに生じたものであれば契約不適合責任を負うことになります。

 

『追完請求、代金減額請求』も認められるとは、具体的には、修補(瑕疵を修理し補うこと)、代替物を引渡すこと、不足分を引渡すことを請求できるようになり、またこれらが売主によって為されない場合には、催告して代金の減額を求めることもできるようになります。なお、契約の解除についても事前の催告が必要になるが、今回の改正によって、契約目的の達成は可能だがハードルが高い場合には契約解除できることになり、『解除できるケースが増える』ことが想定されています。さらに、瑕疵自体も「隠れた瑕疵」である必要がなくなったため、買主の善意・無過失は解除の要件として不要になったことも法的には比較的大きな違いとなります。

 

■買主の権利行使の期間や制限にも違いがある

 

これまで、瑕疵を理由とした損害賠償請求および契約解除要求の権利行使は、買主がその事実を知ってから1年以内にしなければならないと規定されていました。

 

民法改正以降は、下記の2点が重要視されています。

 

<民法改正以降の買主の権利行使期間について>

① 種類または品質に関する契約不適合を理由とする追完請求などの権利行使は、買主が契約不適合を知った時から1年以内に通知する(不適合の内容を把握することが可能な程度の通知)

②数量や移転した権利に関する契約不適合を理由とする権利行使については期間制限が設けられていない

 

もちろん消滅時効にかかる可能性はあるが、今回の改正によって債権者が権利を行使できる時(客観的起算点)から10年が経過した時点だけでなく、債権者が権利を行使することができることを知った時(主観的起算点)から5年が経過した際も債権は消滅時効にかかるので、注意が必要です。これが今回の改正で買主に対する唯一の『権利(期間)縮小』と言える部分とのことです。

 

■不動産の「契約不適合責任」対策にはインスペクション+瑕疵保険提案が有効?!

 

民法改正によって不動産売買で制限されてきた買主の権利が拡充され、相対的に売主の責任および責任が及ぶ範囲は広くなりますが、従来の引き渡し規定などの特約での不動産売買契約も有効ではあります。しかし、民法改正後の2020年4月以降は、信頼利益だけでなく履行利益(=その契約がきちんと履行されていれば、その利用や転売などにより発生したであろう利益)も損害賠償請求の対象となり、追完請求および代金減額請求も認められるため、“現実的に買主が行使しやすい対抗措置”となる可能性が高いと考えられています。

 

このようなやり取りを軽減する対策としては、契約不適合責任に対応するには、まず契約書(もしくは物件状況調査の報告書および付帯設備表)に物件の状態・状況を細大漏らさず記載することがとても重要になります。

 

その為、買主の権利行使によって発生するトラブルによって、無駄な時間を回避するためには、「インスペクション+瑕疵保険」への加入がこれまで以上に有効な手段となりそうです。

 

仮に契約書に記載されていない隠れた瑕疵が発見されても、事前にインスペクション(=専門家による建物の現況調査)によって特段の指摘がなく、瑕疵保険に加入できる状態もしくは売主がコストを負担して瑕疵保険に加入済みであれば、追完請求にかかるコストを保険の適用によって賄うことができます。またこのような瑕疵保険の制度を活用する事によって、売主サイドも安心してご自宅の売却ができることにもつながります。

 

売主にとっても、買主にとっても、民法改正後に住宅を売買する際に必要なのは、契約書の記載事項の見直しと、それ以上にインスペクション+瑕疵保険の仕組みを有効活用することが重要なようです。

 

ぜひ、今後の住宅購入の参考にお役立て下さい。

 

 

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投稿日:2020/03/30   投稿者:-

2020年4月1日から企業や消費者の契約ルールが大きく変わります。民法のうち債権関係を規定する債権法が改正されたためです。2020年4月以降に結ぶ契約については、保証人になったり、住宅の賃貸や商品・サービスを売買したりする場合において、注意が必要です。もちろん、この影響は不動産業界においても及びます。

 

■保証人の負担額に上限を設け、上限額(限度額)がない契約は無効になる?!

 

改正民法は2017年に成立し、準備期間があり、2020年4月に施行されます。改正項目は約200項目に及び、かなり問題視する声も聞こえるようになってきました。勿論、ビジネス環境にも影響を及ぼします。その中でも大きく変わるのは保証人の立場であり、「保証」は支払い義務がある人が弁済しない場合に、代わりに履行する義務を指します。

 

不動産業界においてはアパートなどの不動産を借りる場合に必要な連帯保証人の扱いが変わります。契約時に将来の債務額が特定されないものは「根保証」という。例えばいまは子が家を借りる時に親が賃料を保証する場合などの根保証では、火災時に親が弁済する債務額の上限を定めていません。2020年4月からは保証人を保護するため、上限額(限度額)がない根保証の契約は無効になります。

 

個人と事業者の契約をまとめた「約款」も明確にする必要があるようです。これまでは民法に約款の規定はなく「約款は契約ではない」と係争になることもありました。いまは電気やガス、保険、クレジットカード、携帯電話など多くの契約に約款がありますが、内容が細かく膨大なため、読まない人も多いと思いますが、改正後は「約款が契約内容になる」と明示してあれば約款への同意が法的に契約になるようです。信義則に反して消費者の利益を一方的に害するような条項は無効となります。

 

企業による突然の約款変更は、市場環境の変化など合理的な理由があればできますが、この市場環境の変化などの合理的な理由が認められない場合は一方的な変更は出来なくなるため、ビジネス環境下においては慎重に約款を作成するなどの対策が必要です。

 

■民法改正が及ぼす不動産事業:「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へ

 

上記にも記載をさせていただきましたが、2020年4月1日に民法が改正されます。民法全体の大改正ではなく、債権法と言われる売買契約や不法行為に関する規定を大幅に見直し、売買契約における瑕疵担保責任という概念に代わって新たに「契約不適合責任」という概念が導入されることになります。これは不動産の売買契約にもとても大きな影響を与えることになるになりますので、ぜひ、この知識は不動産購入予定者の方にも把握をしておいて欲しい事です。

 

これまで、民法第570条などによって、瑕疵担保責任=商品に何らかの瑕疵(きず、欠陥、不適合などのトラブル)があれば売主がその責任を取らなければならないという文言通りの規定が存在しておりました。その瑕疵担保責任において売主が責任を取る場合のケースは下記の4点です。

 

<瑕疵担保責任:主がその責任を取らなければならないケース>

① 売買の目的物に普通の注意を払っても発見できないような「隠れた瑕疵」がある場合

 

②売主は損害賠償の責を負うか、瑕疵が重大で契約の目的が達せられないときは契約解除

 

③瑕疵の発生については引渡し後何年という制限もなく(実際は民法の債権消滅時効により10年で消滅する・瑕疵発見後は1年以内に請求しなければならない)

 

④売主の故意・過失に関わりなく責任を負うという無過失責任(売主にはとても重い責任)

 

※民法第570条はその文言について債務不履行の一般原則(同法第415条ほか)との関係や責任の法的性質が明確でないとの指摘が為されており、また瑕疵についても法文定義は設けられていないため、専ら判例や法律解釈(※心理的瑕疵、環境的瑕疵などが認められてきたがその範囲は一律ではない)によって定義されてきた経緯がありました。

 

※心理的瑕疵:過去に自殺・殺人・事故・火災などがあり心理的に住み心地に影響する場合等

環境的瑕疵:近隣からの騒音・振動・異臭などによって安心して暮らせない場合等

 

※「瑕疵担保責任」は任意規定

瑕疵担保責任に関する規定は、多くの判例や法律の解釈によって「任意規定」とされている。つまり強制規定ではないので契約内容によって売主の瑕疵担保責任を制限することが可能だった(瑕疵担保責任の一部免責)。

 

上記の瑕疵担保責任の範囲では売主の責任は少なくとも消滅時効にかかる10年間は存することになり、それは商慣習上においては極めて長いということから、大抵の場合契約書によって売買契約締結日から3ヶ月程度に制限されていました。また、状況によっては売買締結時点で売主の瑕疵担保責任なしとの契約書(瑕疵担保責任免責契約)も存在するのが現状でした。

 

現況有姿での販売も通常行われる中古住宅の取引においては、任意規定である瑕疵担保責任は売主とその意向を反映し、その状況を理解した不動産会社によって制限され、これまで買主側は場合によっては『後悔するような不動産』購入になってしまうケースもありました。

 

(次回へ続きます)

 

 

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投稿日:2020/03/23   投稿者:-

マンションは「区分所有建物」といって、各室ごとに所有権の対象となっています。

今回は、その区分所有権の範囲がどこまでかということについてお話しします。

 

区分所有建物は、建物の一部(専有部分)と、廊下や階段等、区分所有が共同で使用する部分(共有部分)、それから建物の存在する敷地の利用権の三つから構成されています。

 

まず、所有権の対象となる「専有部分」と、それ以外の「共用部分」の違いについて、しっかりと理解しておくことが大切です。

 

マンションなど1棟の建物を複数の個人または法人が所有する形態の建物では、「建物の区分所有等に関する法律」(略称:区分所有法)が適用されます。

 

この場合に、一棟の建物に構造上区分された数個の部分が、それぞれ独立して住居・店舗・事務所などの用途に使用することのできる各部分を所有する権利のことを「区分所有権」といい、各部分は「専有部分」と呼びます。

 

そして、この「区分所有権」の対象 (目的) となる範囲が「専有部分」なのですが、単純にそれぞれの「部屋の内側」と考えて差し支えありません。

 

「共用部分」は「専有部分以外のすべて」であり、これは原則としてマンションの区分所有者全員の共有です。

 

また、この「共用部分」には、法定共有部分と規約共有部分に分類されます。

 

「法定共有部分」とは、

「数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分」として定義されており、廊下・階段・ロビー・エントランス・エレベーターや、それぞれの部屋の外側の配線・配管などの建物附属物にあたります。

 

「規約共有部分」とは、

規約により区分所有権の対象となりうる建物の部分、すなわち専有部分及び通常の所有権の対象となりうる付属物の建物を共用部分としたもので、管理人室・集会室等を対象とできますが、その旨を登記しなければ第三者には対抗できません。

 

それでは、専有部分と共用部分の間にある玄関や窓ガラス、壁、さらに専有部分に付属するバルコニーなどはどうでしょうか。

 

まず、バルコニーやルーフバルコニーなどは完全に部屋の外ですから、共用部分になります。各部屋の住人が専用使用権にもとづいて使用できるものの、区分所有権の対象ではありません。

 

そのため、バルコニーなどの使用にあたっては管理規約や使用細則の規定に従わなければならないほか、緊急時の避難経路として他人の通行を妨げてはなりませんから、勝手に物を置いたりしてふさいでしまうことはできません。

 

玄関ドアや窓ガラス、バルコニーへの出入り部分などは、その内側は専有部分とされますが、外側は共用部分です。つまり、内側だけなら何かを貼ったり塗ったりすることは自由ですが、外側に手を加えたり勝手に取り替えたりすることはできません。

 

ただし、玄関ドアの「鍵穴」は専有部分として扱われるため、区分所有者の責任でシリンダー交換などをすることができます。

 

壁や床・天井について

区分所有法には明確な規定がないが、国土交通省作成のマンション標準管理規約では、「天井・床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分」としています。

住戸内の生活スペース「天井・壁・床に囲まれた空間」は専有部分です。しかし、隣戸との壁は「共有部分」とされていますので、2つの住戸を購入し、1つの住戸にするといったことはできません。一方で壁の表面部分は、専有部分ですので、壁紙の張替えや色塗りを行うことは可能です。

 

床と天井に関しては配線や配管、床の下貼りなどの問題もあるため判断は難しいのですが、「壁紙や床材の張替えは自由、その下や内側のコンクリートを壊してはいけない」くらいに考えておきましょう!

 

 

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投稿日:2020/03/16   投稿者:-

先日、東京地裁で驚きの判決がありました。

それは「路線価による相続財産の評価は不適切」というものです。

 

一般的には、相続が発生した場合の土地価格の評価については、国税庁の発表している「路線価」を利用する、と理解されています。

そしてこの路線価は、市場の取引価格の「8割程度」に設定されているとも言われ、相続が発生した場合にも、土地の価格が実際の取引価格より安く評価される、という認識が一般的でした。

 

この制度をうまく利用したのが、節税対策としての不動産購入です。

現金5000万円を持ったまま相続が発生すると、額面5000万円に対して税金がかかってしまいます。

一方で、5000万円で不動産を購入した場合、その不動産の価格は路線価により再計算され、4000万円として算定されます。

そのため、1000万円分の相続税が節税できる、というスキームです。

 

ところが、今回の判決では、不動産の価格算出に路線価を使うのではなく、実勢の取引価格を使うことが適当、という判断が下されました。

たしかに、タワーマンションなどの場合には、路線価評価と取引価格では大きな隔たりがあり、相続財産の評価として適当なのか、という疑問はありましたが、今回はその点を裁判所が否定した大きな試金石となる可能性があります。

今回の判決は、これまでの相続財産評価の流れを覆すものでしたので、影響は大きいと思いますが、そもそも時価評価が当然なのであって、路線価を利用していたことがイレギュラーだったのではないかとも考えられます。

ただ、その評価方法が国税庁の作為的な判断で運用されてしまうと、大きな混乱や不公平感が出てきてしまいます。

どういった場合には路線価評価が否定されるのかなど、わかりやすいガイドラインが設けられることを期待したいですね。

 

一般の方が自宅の取引価格を定期的にチェックするというのは難しいものです。

WEBアプリ「SelFin」では、自宅の情報を入力するだけでAIにより簡単に査定をすることも可能です。

不動産の場合には、向きやリフォームの有無など、価格を左右する個別要因が多く含まれますが、ひとつの目安となると思います。

ぜひ、保有資産のご確認にもご利用ください。

 

 

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投稿日:2020/03/09   投稿者:-

土地購入時に気にしなければならないことの1つに、土地の境界問題があります。

どこまでが自分の土地で、どこからが隣の方の土地になるのでしょうか。

 

確認方法の第一は、現地の境界標です。

境界杭や境界鋲などがきちんと目視できるのかを確認する必要があります。

場合によっては、境界標が地中に埋まってしまっている、工事の際に紛失してしまっている、といったこともあります。

もし境界標が確認できないようであれば、隣地の方と立会のうえ、境界標の復元が必要になると思います。

 

次に確認する方法は、法務局で公図・測量図を取得することです。

公図や測量図は、法務局に保管された土地の境界を示した地図になります。

ただ、こちらの資料に関しては、大昔に作成されたままになっていて現況と一致していない、ということもあります。

その場合には、改めて測量をして、地図を書き換える作業が必要になります。

こうした確認の際に問題となるのが、現地の境界と地図上の境界がずれているケースです。

ずっと自分の敷地だと思っていた土地が、実は他人の名義だった、などということもあります。

この場合には、当該土地を譲ってもらう、買い取る、などの解決方法を図ることになります。

しかし、中には話し合いでは解決できず、裁判などに発展してしまうこともあります。

 

裁判になった場合の決着方法のひとつは、「時効による所有権取得」です。

民法では「善意・無過失で平穏かつ公然に10年間占有していた場合には、所有権を取得する」という規定があります。

「善意・無過失」とは、その土地が自分のものだと勘違いしたことに、悪気もなく過失もなかった、ということです。例えば、購入した当時から自分の土地だと説明されていた、といったケースです。

その他にも「平穏かつ公然」とした条件もありますが、こうした要件が証明できれば、裁判所に所有権を認めてもらうことができます。

ただ、こうした裁判は費用や時間もかかってしまいます。出来る限り、関わりたくない事例ですね。

 

まずは、購入を検討する際に、しっかりと境界や地図を確認し、トラブルの要素が含まれない物件を見抜くようにしましょう。

セルフインスペクションWEBアプリ「SelFin」では、価格の妥当性や流動性などを判定することはできても、法律リスクや建築リスクなどまでを判定することはできません。

あくまでも「SelFin」は目利きの第一歩としてご利用いただき、気になる物件は信頼できるエージェント(不動産のプロ)にご相談ください。

 

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投稿日:2020/03/02   投稿者:-