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日記

DIARY

令和2年1月14日から、法務局で取得できる不動産登記事項証明書(通称、登記簿謄本)の様式が変更され、QRコードが追加されるようになりました。

 

<法務省>http://www.moj.go.jp/MINJI/minji162.html

 

このQRコードには、物件を特定できる情報が格納されている、とのことです。

 

・・・あまり使い方がピンときませんね。

 

もう少し詳しく調べてみました。

 

どうやら、自分で登記の申請をする際に、このQRコードを読み込むことで、登記の申請データに物件の情報を手入力しなくて済むようになる、ということです。

 

最近では、相続の名義変更登記などをご自身でされる方も増えています。

 

インターネットを利用した登記申請をする際に、手間が省けるようになる、という点がメリットのようですね。

 

ただ、人生でほぼ1度きりの相続登記を申請するために、法務省のオンライン申請システムをインストールして、取得した登記事項証明書のQRコードをスキャナーもしくはカメラで読み込んで、インターネットからオンライン申請をする、という方が増えるのでしょうか?

 

登記事項証明書を法務局で取得したら、そのまま相談窓口行って申請書の書き方を聞いて、さっさと提出してしまう方が圧倒的に楽だし早いと思います。

 

そもそも、申請書にわざわざ物件情報を入力・記載させることがナンセンスなわけで、「添付の登記事項証明書のとおり」とかにした方が間違いもないし、簡単だと思います。

 

既存の方法を基に組み立てようとするから、システム改善の方向が間違ってしまっているのでは、という印象ですね。

 

ちょうど先日、金融機関の口座情報にマイナンバーの登録義務化を検討、という記事がありました。

 

同様に、不動産登記の情報にもマイナンバーを登録する、という制度も検討されていると聞きます。

 

相続や売買、住所移転などの名義変更があった場合に、簡単に個人情報と紐づけることで手続きが簡略化できるのでは、という制度案です。

 

もちろん、マイナンバーの管理やシステム設計など、検討しなければいけない事項は多岐にわたると思いますが、行政の複雑で面倒な手続きが簡略化されるという点では、積極的に進めて欲しい制度かなと思います。

 

住宅ローン控除のための確定申告や、相続税の申告、売却した場合の譲渡所得税やら相続の名義変更など、不動産にまつわる手続きはわかりにくく煩雑ですので、ITの活用も含め、より分かり易い設計になっていけばと期待しています。

 

 

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投稿日:2020/04/27   投稿者:-

結論から先に言うと、『耐用年数=寿命』ではありません!!

戸建てはよく築20年で価値がなくなるという事を聞いた事があるかと思います。

これは20年の寿命という事ではなく、耐用年数が22年と言われているので、そこから「だいたい20年」という事だけが独り歩きしてしまい、木造は20年までの寿命と勘違いされているのかもしれません。

 

耐用年数というのは、減価償却資産が利用に耐える年数の事をいい、耐用年数の22年間は経費として計上が出来る期間となります。

また、耐用年数を過ぎると税務上では資産価値としてはゼロという事になります。

 

これは住宅だけでなく電化製品や機械なども同様で、全て耐用年数より経費を計算しているので、22年を過ぎたからといって使えなくなるものではく、あくまでも税務上での計算となっております。

 

例えば、100万円の車の耐用年数が10年だった場合、10年間毎年10万円づつを経費計上する事ができ、11年目からは資産としての価値がゼロとなる事になります。

 

では、実際の寿命はというと…

建物の寿命は『メンテナンス次第』ではないでしょうか?

大切に家を使っている方と、そうでない方では、家の傷み方も違いますし、定期的にメンテナンスを行っていればその分長く使えると思います。

 

もちろん建物のメンテナンスを行っていても経年劣化はしていきます。

どれだけ長く使用する事が出来るかが重要ですので、雨漏りや外壁のヒビなどを放置せず修繕して大切に使っていってもらいたいですね。

 

また、その他の耐用年数は下記の通りとなります。

◆軽量鉄骨プレハブ造(骨格材肉厚3㎜以下) 19年

◆軽量鉄骨プレハブ造(骨格材肉厚3㎜超4㎜以下) 27年

◆重量鉄骨造(骨格材肉厚4㎜超) 34年

◆鉄筋コンクリート造 47年

 

耐用年数が寿命ではないにしても、メンテナンスをして住み続けるのは勿論ですが、急に売却する事になったとしても日々のメンテナンスを行っておけば、買い手もすぐ見つかると思います。

是非、参考にしてみてください。

 

 

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投稿日:2020/04/20   投稿者:-

よく分かりにくい土地の価格について

 

今回は土地の価格にどのような種類があるのか、それぞれの特徴を簡単にみていくことにしましょう。

 

▼公示地価・基準地価

 

公示地価は、

 

国土交通省(土地鑑定委員会)から毎年1回公示される1月1日現在の土地価格で、公共事業用地を取得する際の価格算定基準とされるほか、一般の土地取引価格の指標にすることが目的となっています。本来は実勢価格に近いはずですが、実際にはかなり乖離している場合も少なくありません。都市部を中心に選ばれた地点(標準地)のみに価格が付され、毎年3月に公表されています。

 

基準地価も公示地価に似ていますが、こちらは都道府県によって決定される7月1日現在の土地価格です。公示地価の地点とは異なる「基準地」が選定されていますが、一部は公示地価と共通の地点があり、半年ごとの地価の動きをみることもできます。毎年9月に公表されています。

 

▼路線価(相続税路線価)

 

路線価(相続税路線価)は、相続税や贈与税の算定基礎となる1月1日現在の価格です。公示地価の8割程度が目安とされ、それぞれの土地価格は国税庁(国税局)が決定します。

 

公示地価や基準地価が選ばれた評価地点だけの価格なのに対して、路線価は(都市部の市街地では)原則としてすべての公道(行き止まり道路を除く)に付されます。従来は8月1日に公表されていましたが、2008年からは毎年7月1日の公表となりました。

 

▼固定資産税路線価

 

固定資産税評価額は、

 

固定資産税・都市計画税や登録免許税などの算定基準となる価格で、評価の見直しは3年ごとに実施されます。原則として(都市部では)すべての私有地に対し価格が付され各市町村(東京23区は都税事務所)の取り扱い(管轄は総務省)となっています。

 

公示地価の7~8割程度の価格水準とされていますが、実際にはかなり乖離している場合も少なくありません。

 

▼鑑定評価額・担保評価額

 

鑑定評価額とは、不動産鑑定士が土地所有者や金融機関もしくは第三者の依頼にもとづいて算定する価格です。依頼の内容や評価の目的により異なる価格が出される場合もあるようです。

 

それに対して担保評価額とは、金融機関が融資をする際に土地の担保能力を評価するものです。金融機関の独自の査定によって “相場とみなされた価格” の8割、あるいは7割程度の評価がされることも多く、場合によっては6割程度になることもあります。

 

▼実勢価格(取引価格)

 

これは実際に売買された価格で、この事例の積み重ねによって取引相場が形成されます。他の価格が1平方メートルあたりの単価で表されるのに対して、取引価格は慣例により坪単価で表示されることもあるでしょう。

 

また、実勢価格(取引価格)も細かくみれば、

 

・不動産業者による「査定価格」、

・一般市場へ物件情報を公開するときの「売出価格」、

・実際に取引された(売買契約が成立した)「成約価格」

 

の3種類に分けられます。

 

「査定価格」は不動産業者が物件を調べたうえで「この価格なら売れる」ものとして顧客へ提示する価格ですが、それぞれの事情によって恣意的な要素が含まれるなど、意図的に低く、あるいは高く見積もられることもあります。

 

「売出価格」には、購入希望者から値引き交渉があることを見越して「査定価格」への上乗せがされているケースも多く、必ずしも土地価格相場の実態を正確に反映しているとはいえません。

 

ところが、売買価格事例のデータとして収集しやすいのは「売出価格」であり、これをもとに市場動向が語られることも多いです。

 

不動産市場のトレンド(価格が上昇傾向なのか下落傾向なのか、取引が活発か低調か)などにより、「売出価格」の上乗せがたいへん多い時期と上乗せがあまりない時期の波が数年ごとにあるようですから注意が必要です。

 

「成約価格」は基本的に最も参考となる価格ですが、正確なデータが収集されにくいケースも少なからずあるほか、売主による売り急ぎや特殊な要因が背景にあるときには実際の相場から乖離することもあります。単純に数字だけをみると判断を誤ることもありますので注意が必要です。その辺りは、自分で判断することなく、あなたのお住まい探しをきちんとサポートしてくれる不動産営業マンに相談の上、聞いてみることをお勧めします。

 

 

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投稿日:2020/04/13   投稿者:-

昨年そして今年と、相続に関連する法律が立て続けに改正されています。

自宅を所有している持ち家派の方であれば、ぜひ知っておきたい分野でもあるので、かいつまんでご紹介したいと思います。

 

・配偶者居住権の創設

亡くなった方と同居していた配偶者の方は、遺産分割協議によってそのまま自宅に住み続けることができるという「配偶者居住権」が創設されます。

 

現行法では、自宅をもらうか、もらえないかの二者択一となってしまうケースがありました。

そこで、この配偶者居住権を創設することで、自宅の「持ち主」と「使う(住む)人」を明確に区分できるようになります。

 

配偶者居住権は、遺産分割以外にも、遺言書を書くことで、認められます。

 

・夫婦間での居住用不動産の贈与に関する優遇措置

生前に配偶者から居住用不動産の贈与を受けていた場合でも、相続発生時に配偶者の取り分を減らさなくてよい、という制度です。

 

これまでは相続人間の公平を優先していたため、生前贈与の効果が薄くなっていました。

今回の改正により、配偶者に住まいを遺したい、という被相続人の意思が優先されることになります。

 

・自筆証書遺言の方式緩和

これまで全文手書きでなければいけなかった遺言書が、財産目録についてはパソコンで作成しても構わない、という形式に変更されます。

 

不動産についてを遺言書に記載する場合、住所と異なる「地番」を書かないといけない、マンションについても部屋番号とは無関係な「家屋番号」を書かないといけない、などの実生活とかみ合わない情報が必要とされていました。

 

これらが、法務局で取り寄せた登記簿謄本の添付でもOKということになるので、書き間違いや特定不足という事態を減らすことが可能になります。

 

こうした改正は、自宅を所有している方にとってはメリットのある改正となるはずですので、ぜひ今後発表される続報などにも注目していただきたいと思います。

 

 

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投稿日:2020/04/06   投稿者:-