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日記

DIARY

〇東日本大震災から9年が経過し、居住地から商工業地になっているエリアが存在します。

 

東日本大震災の津波で甚大な被害を受け、居住が制限される地域(災害危険区域)が、経済活動の拠点として生まれ変わりつつあるようです。残念ながら、そのようなエリアは居住地から商工業地への変更を余儀なくされ、昔とは異なるエリアへと変貌していきます。

 

そもそも災害危険区域とは、津波や高潮、出水(洪水)などの自然災害よる危険性が高い場所に指定されるもので、指定されると住宅(戸建・マンション)の建築は禁止されます。 大規模災害が起きた被災地に指定し、区域内の建築物を制限や禁止することで災害による被害を予防することを目的としています。

 

https://www.mlit.go.jp/river/shinngikai_blog/shaseishin/kasenbunkakai/shouiinkai/kihonhoushin/070307/pdf/s1.pdf

(国交省 災害危険区域の指定状況について)

 

災害危険区域は全国で約18,000箇所ほど指定されているようですが、都道府県のHPに整備されていないケースが多く、市区町村レベルで調べる必要があるようです。GoogleやYahoo!の検索機能を使い、「◯◯市(町村) 災害危険区域」と検索して調ていただく必要があるようです。

 

 

〇これから住宅購入をする前に、災害危険区域をお調べ下さい。

 

これから住宅購入をされる予定の地域にそのようなエリアが該当しないかを予め調べていただく事をお勧め致します。

 

 

〇ある日突然、災害危険区域に指定されたら・・・。

 

不動産取引(売買・交換・賃借)においては、宅地建物取引業者は、対象物件が「災害危険区域」内である旨を記載した重要事項説明書を交付し、説明を行わなければならないとされています。(宅建業法第35条第1項第14号)

 

調査の際は、建築基準法第39条による災害危険区域が指定されているかどうか、指定されている場合は、災害危険区域内の土地利用制限を定めている条例についても忘れず調査しなければなりません。

 

また、災害危険区域に指定されると不動産価値は下がることがわかっています。

 

一例として、福島県相馬市磯部地区の災害危険区域内は今はメガソーラーのエリアとして、かなり様変わりされた場所があります。

 

基本的には、災害危険区域内は居住用の建築物、いわゆる住宅の建築だけでなく、増築や改築などのリフォームも禁止されるため、居住用不動産の価値としてはほぼ無価値になるようです。

 

住宅購入後、ある日突然、災害危険区域に指定されたら、不動産の資産価値に影響を及ぼしかねません。

 

ぜひ、今後の住宅購入の参考にお役立て下さい。

 

 

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投稿日:2020/06/29   投稿者:-

不動産購入時に諸費用を聞かれると物件代金の7~8%を目安にとお答えする事がよくあります。

そもそも、諸費用とは何の費用がかかっているのかご存知ですか?

 

まず、不動産購入ですので物件代金はもちろんですが、諸費用の内訳をご紹介します。

 

1.仲介手数料

2.融資手数料・事務手数料(住宅ローンを組まれる方)

3.登記費用

4.火災保険料

5.固定資産税の清算

6.管理費・修繕積立金の清算(マンション購入の方)

7.収入印紙(住宅購入時と住宅ローンの契約時)

 

上記の項目の費用が発生いたします。

 

こちらはあくまでも中古住宅購入時の諸費用ですが、マンションと戸建てでも違ってきますし、住宅ローンを組む場合と組まない場合でも金額が変わってくるので、詳細は担当者に確認をしていただくと良いかと思います。

 

また、フラット35を利用する場合はフラットの適合証明書の発行費用がかかりますし、戸建ては20年、マンションは25年以上の建物には耐震基準適合証明書の発行もしくは瑕疵保険の付保がないと、住宅ローン減税や不動産取得税、登録免許税の軽減措置も受ける事が出来なくなってしまいます。

 

出来る限り手元の資金を減らさずにローンを組んでしまった方が、生活を圧迫することがないので安心は出来ますが、住宅ローンとして組める諸費用とそうでない諸費用もあったり、また全てを住宅ローンで組んでしまうと、毎月の返済額ももちろんですが総支払額も高くなってしまいます。

 

また、返済計画も毎月の返済とボーナス払いを併用して急いで返済をしてしまいたいと思う方も多いと思います。もちろん計画的に計算されて決めている方は良いですが、無計画に決めてしまうと後々後悔する事になります。

 

住宅購入後に返済が出来なくなってしまい、結果、売却しなければならなくなったら購入した意味がなくなってしまいます。家計のバランスを考え一番良い計画を立てる事が重要ですので、しっかりと将来の支出も考えた計画を立ててきましょう。

 

 

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投稿日:2020/06/22   投稿者:-

■国土地理院がSNS(交流サイト)に投稿された画像を活用する時代へ

 

少し前に、面白い記事が出ていましたので、ご紹介をしたいと思います。

 

2019年は本当に浸水被害が多い年でした。川の氾濫が危惧された地域にお住まいの方は、当時かなり不安な夜を過ごされた事でしょう。

 

そのような中、今回、面白いなと思った記事は、国土地理院(国土交通省設置法及び測量法に基づいて測量行政を行う、国土交通省に置かれる特別の機関)がSNS(交流サイト)に投稿された画像を活用し、台風などにより浸水した範囲や水深を迅速に推定するシステムを立ち上げというものです。ちなみに、添付の画像は、台風19号後に、私が撮影した荒川土手の写真です。実はこのような写真データには、位置情報なども解析できる為、浸水の様子をもとに、今後の被害範囲の予測や、救助活動につながれるようにするようです。早ければ、今年、2020年の夏ごろの運用開始を目指されるようです。

 

可能であれば、このような情報は、不動産購入時の判断材料として、提供や閲覧が出来るようになってくれる事を期待します。

 

ちなみに、国土地理院は2018年の西日本豪雨から、浸水範囲の水深を地図に落とし込んだ「浸水推定図」を公開しています。

 

https://www.gsi.go.jp/BOUSAI/H30.taihuu7gou.html

 

※浸水した範囲の端の地点を確認し、その地点の高さから標高データを用いて浸水面を推定し、浸水面から水深を算出し深さごとに色別に表現しています。その際には、空撮を行い、収集した情報をもとに調査場所を決め、撮影後に作製に取りかかる必要があったようです。また、悪天候で航空機を飛ばせなかったり、対象の浸水地域を特定するのに時間がかかったりするなどの課題があったようです。

 

その為、今回のSNS(交流サイト)に投稿された画像を活用する新たなシステムでは、浸水推定図に被災直後から投稿されたSNSの画像を活用する事により、画像から位置情報も把握できるため、空撮より早く被害状況を確認できるというメリットがあるようです。

 

 

■国土地理院 SNS(交流サイト)に投稿された画像を活用し、住宅建設の規制などに・・・

 

いずれにせよ、このような収集した情報は、活用しなければ、意味をなさないと思いますし、事前に回避できる状況であれば、浸水したエリアでの住宅建設の規制なども視野に入れた対応が求められると思います。

 

不動産購入時には、「昔から住んでいる」「子供の学区域の問題」「通勤・通学に便利」と判断し、エリア選択を狭められている方が居ますが、本来であれば、「資産価値の観点」や「自然災害が少ないエリア選定」が重要なのかもしれません。

 

ぜひ、今後の住宅購入の参考にお役立て下さい。

 

 

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投稿日:2020/06/15   投稿者:-

新型コロナウイルスの感染拡大を受け、各業界などにも甚大な影響が出ていますが、不動産業界にも多くの影響が生じています。

不動産の取引件数自体の低下もありますが、リフォームにおける物資の調達遅延なども発生しています。

そんな中、国土交通省は、「住宅ローン減税の適用要件の弾力化について」を発表しました。

<国土交通省>http://www.mlit.go.jp/report/press/house02_hh_000153.html

 

そこで今回は、既存住宅(中古マンションや中古戸建)を購入した場合の内容をまとめてみました。

 

・住宅ローン減税の適用要件の弾力化について(新型コロナウイルス感染症関係)

※既存住宅(中古マンションや中古戸建)を購入した場合です。

 

現行制度では、既存住宅の購入後「6ヶ月以内」に入居することが、住宅ローン減税適用の要件でした。

この入居期限が、「一定の要件」を満たせば、「工事完了の日から6ヵ月以内」まで延長されることになります。

 

「一定の要件」をまとめると、

(1)増改築等の契約時期が以下の期日内に行われたこと

・ 既存住宅取得の日から5ヵ月後までに請負契約

・ 関連税制法案の施行の日から2ヵ月後までに請負契約

 

(2)新型コロナウイルス感染症の影響によって、増改築等後の住宅への入居が遅れたこと

 

以上2つの要件を満たす必要があることとなります。

 

アバウトな書き方をすれば、「コロナウイルスのせいで工事ができなくて入居が遅れても大丈夫」ということになります(細かい要件などはご確認・ご相談ください)。

今回の新型コロナウイルス感染症の影響に対しては、一部後手々々になっている印象もありますが、国も様々な方面での支援・対策を発表しています。

具体的な適用の方法や必要書類などは改めて確認が必要ですが、まずは使える制度や支援がないか、情報収集をしていきたいですね。

 

引き続きこちらでも、住宅購入に関係のある情報は開示していきたいと思います。

ぜひご活用ください。

 

 

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投稿日:2020/06/08   投稿者:-

■そもそも『中古住宅 or 新築住宅』と聞かれれば・・・

 

良く不動産関係のご案内を見てみると、『中古住宅 or 新築住宅』のどちらを選びますか?といったシーンを見ます。また、最近では不動産購入を検討されている方から、「新築物件は値段が上がっているので中古住宅を探そうと考えています。」といったお声を良く耳にするようになりました。確かに、値段の面から考えると、中古住宅の方が安く感じられますが、そこには新築と中古では税制などの違いがあったり、補償内容も違ったりしますので、その内容を事前に把握していただく事をおすすめしております。

 

 

■『中古住宅 or 新築住宅』 購入を考える際には価格だけでなく様々な補償の違いを考慮する

 

まず『中古住宅 or 新築住宅』を検討する際に税制の違いを把握しておいて欲しいと思います。新築住宅の場合、家屋に対する固定資産税が3~5年、半分に軽減される優遇制度がありますが、中古物件にこの優遇は原則ありません。一見、中古住宅を購入すると優遇が無い分、損しているように感じますが、そもそも、中古住宅の固定資産税は、築年数が古くなると減価されるといった特徴がありますので、新築で購入するよりも、そもそもの固定資産税が低くなっているケースが多いです。その為、損しているとは一概には言えませんので、ご注意いただければ幸いです。

 

 

また、消費税については新築住宅、中古住宅によらず土地部分は非課税ですが、建物(家屋)部分については、課税される場合と非課税の場合が存在します。新築は10%課税されるのに対して中古は、売り主が不動産会社か個人の供給かによって、課税・非課税が分かれます。ちなみに、不動産会社から買うと消費税がかかりますが、売り主が個人なら非課税となります。その為、消費税に限ってみれば中古住宅を個人から買う方がお得と言えるかもしれません。

 

少し注意が必要なのが、住宅ローン減税まで考慮するとケースによっては、事業者から購入する不動産でも、あまり変わらなくなるケースもございます。その理由として、住宅ローン減税は昨年10月の消費増税対策として拡充され、残高の1%などを税額控除できる期間が本来の10年間から13年間に延びました。この拡充策は新築や、不動産会社を売り主とする中古には適用されますが、中古を個人から買った場合は対象外となります。仮に、下記の例をご覧いただきますと、その違いを把握しやすくなると思います。

 

 

例)土地1000万円、建物1500万円の新築住宅(事業者から)、中古住宅(個人から)購入した場合

 

新築住宅:1000万円+1500万円+150万円(消費税)=2650万円、住宅ローン減税(13年間で年収にもよりますが、約260万円)

 

中古住宅:1000万円+1500万円=2500万円、住宅ローン減税(10年間で年収にもよりますが、約210万円)

 

 

■『中古住宅 or 新築住宅』 大きな違いは保証内容(責任の違い)?!

 

『中古住宅 or 新築住宅』の大きな違いは個人的には保証の違い(責任の違い)を上げさせていただきます。新築住宅の場合、「構造上主要な部分」や「雨漏りを防ぐ部分」に重大な欠陥があると法律上、10年は売り主が修理する責任を負います(瑕疵担保責任が存在する)。不動産会社から買った中古の場合も最低2年は売り主の責任を追及できますので、何か問題があった場合には、責任追及ができると言えます。しかし、個人から買うとその保証範囲は、住宅購入者である個人の自己責任での対応が求められます。その為、自己責任で判断するには迷われる方が多い為、可能な範囲で、建物の見極めが出来るプロの方に購入前のインスペクション(建物状況調査)を実施していただく事をおすすめ致します。

 

勿論、その調査結果によっては、改修が必要なものや、既存住宅売買瑕疵保険という制度を利用する方の場合、事前に補修等が求められる場合もございます。

 

個人的には購入後に、雨漏れ等が起こり、自分で改修費を捻出しなければならない場合は、必ず「事前にインスペクション(建物状況調査)を行っておけば良かった」と後悔されると思います。そのようにならない為にも、『中古住宅 or 新築住宅』の違いを把握して、住宅購入をご検討いただければ幸いです。

 

また、個人的には不動産の立地にもよりますが、中古住宅の方が、駅近・利便の良い場所にあるケースが多いです。そのような不動産の方が、資産価値の高い不動産であったりします。

 

今後の住宅購入の参考にお役立ていただければ幸いです。

 

 

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投稿日:2020/06/01   投稿者:-