早い自治体では4月に、その他の自治体でも5月になると、不動産を所有している方には、「固定資産税・都市計画税納税通知書」が届くようになります。
この「固定資産税・都市計画税」は不動産を所有している方に課せられる税金です。
ところで、「都市計画税」が具体的にどのような税金なのか、ご存じでしょうか。
都市計画税とは、その税金が支払われることで都市計画事業や土地区画整理事業が行われ、結果的に土地や家屋の利用価値が向上する、という種類の税金です。
その所有者の利益が増大することが認められる受益関係がある、とされています。
また、この税金は、地方税法の第6節によって規定され、上限税率が0.3％と定められています。
具体的な税率については、各市町村が決定しており、0.2％～0.3％などバラつきがあるようです。
都市計画や区画整理事業に充てられる税金ですから、都市計画の存在しないエリアや市街化調整区域にある不動産には課税されていないものもあります。
不動産が存在するだけで課税される固定資産税とは系統がことなる税金になっています。
そしてこの都市計画税についてですが、一部、その税金の意味と使途に批判もあるようです。
本来、都市計画や区画整理事業を行うために徴収した税金のはずですが、市区町村によってはその他の税金と一緒に扱われてしまい、都市計画事業や区画整理事業以外の財源に充てられてしまっている、というケースもあるようです。
理想論からすれば、そのエリアの都市計画、区画整理事業計画を立てたうえで予算を作成し、予算に従って税率を決定する、という流れのはずですが、実際には一律に税率を決定し財源を確保したうえで、その財源を事業に振り当てる（場合によっては使い切るように事業決定をする）といった流れになってしまっているのではないでしょうか。
不動産の価格によっては、都市計画税の負担も大きなものになってしまいます。
その税金が、所有する不動産価値を上昇するものであれば負担に対する納得もできますが、ただ徴収されるだけでは困ります。
最近では、コンパクトシティ構想やスマートシティ構想など、各市区町村の方針や自治体の魅力なども、不動産の資産価値と大きく関係する要因となってきました。
不動産選びをする際に、今住んでいるエリアが住み心地が良いからという理由で近場を選択しがちですが、せっかくの機会ですので、幅広く物件選びをしてみてはいかがでしょうか。
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マンション購入を検討されている方は専有部分（居住部分）を内見などの時には重点的にご覧になられるかと思います。
では、専有部分のみのチェックで大丈夫なのでしょうか？
大丈夫なはずがありません。マンションは共有部分も必ずチェックする必要があります。
では、共有部分とはどこにあたるのでしょうか？
定義としては、分譲マンションのような区分所有建物について、区分所有者が全員で共有している建物の部分を「共有部分」いいます。
具体的には下記の通りとなります。
①その性質上区分所有者が共同で使用する部分（廊下・階段・エレベーター・エントランス・バルコニー・外壁など）
②専有部分に属さない建物の付属物（専有部分の外部にある電気・ガス・水道施設など）
③本来は専有部分となることができるが、管理規約の定めにより共有部分とされるもの（管理人室・集会室など）
このような①～③の共有部分は、原則として区分所有者全員の共有となります。
共有部分の利用方法も管理規約には記載されており、各居住者同士が正しい利用方法を把握して生活をしていかなければなりませんので、勝手に共有部分である廊下に私物を置いたりしているマンションではないという事もしっかりと確認しておきましょう。
また、共有部分は共有であるため、各区分所有者はそれぞれ共有部分に関する共有持分を持つことになります。
この共有持分の割合は、原則として専有部分の床面積（専有面積）の割合に等しいですが（区分所有法第14条）、この割合は規約によって変えることも出来ます。
マンションの管理状況も確認する必要はありますが、管理規約に記載されている通りにマナーを守っている居住者が多いマンションの方が、ゴミ置場なども綺麗に使うなどと細かいところにもお互い気を使っていけると思うので、共有部分のチェックも必ずされる事をお勧めいたします。
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令和2年4月1日より改正民法が施行されました。
明治時代に作られた法律がやっと現代に合ったカタチに刷新されたのです。
とは言っても、そこはやはり法律ですから、ぱっと読んでもよくわかりません。
ざっくりとですが、内容をまとめてみたいと思います。
・「瑕疵担保責任」がなくなり「契約不適合責任」となる
例えば不動産取引の場合、これまで売主には「瑕疵担保責任」がありました。
「瑕疵＝シロアリ被害や水漏れなどの欠陥」が見つかった場合には、買主様は契約の解除や損害賠償ができる、というものです。
この責任が民法の改正により、「契約不適合責任」というものに変わりました。
大まかな変更点は以下です。
・買主が欠陥を知っていても責任追及OK
・契約解除や損害賠償の他、修理の請求や売買代金の減額請求もOK
だいぶいい加減なまとめですが、要は買主の保護が広がった、という改正ですね。
これまでは、後から欠陥が発覚した場合でも、買主が知らなかったのであれば契約解除や損害賠償請求をしてもOKという法律でした。
こちらが民法改正により、買主が欠陥を知っていたとしても、売買契約書に「欠陥があります」と書いていないのであれば、売主は欠陥がないものを売り渡さないといけない、ということです。
これが「契約」に「不適合」なものを引き渡してはいけないという「責任」です。
また、これまでは買主は、契約解除か損害賠償請求しか選択肢がありませんでしたが、改正民法では、修理の請求や代金の減額も請求できるようになりました。
つまり、これまで以上に売買契約書の内容が重要になってくる、ということです。
売主としては、何か土地や建物に不具合があるのであれば、しっかりと明記して買主へ伝えておかないといけません。
仮に建物の目立つところに白蟻被害の跡や、雨漏れの跡があったとしても、契約書に書いておかないと、買主から責任追及されてしまうことになります。
一方、買主としては、何か不具合があるのであれば契約書をしっかり読めば書いてある、ということになりますし、書いてなければ後から請求できる、ということになります。
また、我々不動産仲介事業者としては、契約書の作成や重要事項説明に、これまで以上に注意を払っていく必要がある、ということです。
今後の参考にお役立ていただければ幸いです。
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こんにちは。エダ住宅の高橋です。
本日、避難訓練を行いました。
店舗内から出火の想定で消化から避難そして点呼まで。
いざというときの為に毎年おこなっています。
火事を起こさないための用心、火事が起きたときの対応。
ひとつのミスが大きなものにならないようスタッフ全員で
気をつけていきたいと思います。
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今回はマンションの修繕の目安について少しお伝え出来ればと思います。
まず、戸建てもマンションもですが、点検項目は下記の通りとなります。
①外壁・屋根などの屋外部
②土台・柱・梁などの躯体部分
③床や壁の仕上げなどの屋内部分
④窓・戸袋などの建具
⑤給排水管・トイレ・浴室・ガス管・電気設備等
室内のもので取替えの目安としては、給湯器は10年位、水栓器具、浴室は10～15年、キッチンシンク・トイレ・排水管、ガス管、換気設備、電気設備などは15～20年、雨戸や玄関建具・窓などは15～30年位が取替え検討の目安となります。
マンションの場合は修繕するにも個人で出来るものではなく、長期修繕計画というものがあるので、それに従って修繕を行っていきます。
マンションも色んなものの修繕が必要となってくるので、長期修繕計画と修繕積立金の積立額をもとにどこを修繕するべきか決定していきますが、だいたい12～3年周期で行う大規模修繕が一番費用がかかってくるかと思います。
大規模修繕は外壁塗装から共用廊下など、簡単に修繕しにくい箇所をまとめて修繕していきますし、マンションの規模にもよりますが、足場を組む事になりますのでバルコニーの塗装なども一緒に行うのが通常と言えます。
修繕は建物を維持していくのにとても重要な事ですので、管理会社は勿論ですが、管理組合で話合いを行い、住んでいる居住者が綺麗に維持する事を意識していかなければなりません。
また、マンションの大規模修繕は居住者が工事中はスケジュールなどを把握しておかないと、洗濯物を干して良い日と干してはいけない日などもスケジュールが組まれてますので、そのスケジュールに沿って生活していなかいと工事を行っている方々の迷惑になってしまいますので、ご注意ください。
戸建てもマンションも修繕を行っていないと資産価値も下がってしまいます。
見つけたらすぐに修繕をおこなっておくと修繕費用も抑えられますので、放置することなくご自身の資産を守っていただけたらと思います。
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