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日記

DIARY

全国の空き家率の増加が問題となっていますが、国や自治体、様々な企業がその解決方法を模索しています。

空き家問題の根底にある課題のひとつは、空き家の資産性です。

 

空き家が発生する最大の要因は相続と言われています。

 

相続した不動産が、売ることもできず、貸すこともできず、また相続手続きをするにしても費用倒れになってしまう、といった要因が重なると、仕方なく放置されてしまう、ということになります。

 

もしその不動産に資産価値があれば、つまり簡単に現金化できる価値があれば、放置されるといったことはないでしょう。

 

現金化できない理由は、需要がないことが一番です。

買い手がいない、借り手もいない、という状況です。

 

ただ、こうした状況に、なんとかして需要を掘り起こそうとアイデアを絞っている企業もあります。

再建築できないエリアだとしても既存物件をリフォームして建物の資産価値を維持する方法、立地特性を活かして駐輪場としての需要を掘り起こす方法、クリエイターやアーティストなどの宣伝活動の場として提供する、など住宅用地としての利用に縛られずその活用方法を提案してくれる企業もあるようです。

 

空き家に関する意識調査によると、その運用にかかると予想費用としては「1000万円以上」と回答した方が多かった一方、実際に運用している方のかかった費用としては「200万円未満だった」との回答が最多だったようです。

 

イメージとして「空き家の運用には費用がかかってしまう」という意識が先行してしまっているようです。

 

併せて、実際に運用している方の6割以上が「運用方法に満足している」と回答しているそうです。

 

資産価値の維持できる不動産を持つことが大前提ですが、仮に資産価値に問題のある不動産を所有してしまったとしても、イメージだけで諦めてしまうのはやめましょう。

 

いわゆる「多様化の時代」と呼ばれる昨今では、思いがけない需要があることもあります。

また、そうした需要を抱える方ともインターネットにより容易につながることができることもあります。

抱えた不動産を単に「負動産」として後世に先送りするだけでなく、できる限りの方法で活用・処分の道を検討されてはいかがでしょうか。

 

 

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投稿日:2020/09/28   投稿者:-

一般社団法人日本建築学会は「激甚化する水害への建築分野の取組むべき課題~戸建て住宅を中心として~」と題する提言を公表しました。

 

これは、建築関連団体や土木分野の関連学協会と連携し、取り組むべき喫緊の課題をまとめたものです。

 

この提言において、昨今の水災害の激甚化について触れられています。

 

ここ数年は特に、大型台風の発生やゲリラ豪雨など、これまでにない規模での災害が毎年のように報告されています。

 

2018 年 7 月豪雨、2019 年台風第 15 号、第 19 号など、多くの犠牲者が出てしまった災害もありました。

 

こうした背景もあり、水害がもたらす被害の実態調査、データの収集、蓄積、調査の重要性と、建築・都市計画両面からの耐水性能の確立が提言されています。

 

建築の分野からは、「水害に耐える建築構造技術の開発」と「水害からの復旧性能の高い建築物の開発」などが重要とされています。

 

例えば一度浸水してしまい木材や断熱材が水を含んでしまうと、含水率の高い状態が維持されてしまい、微生物の汚染源となってしまいます。

 

また、下水が逆流した場合や、工場の排水などが流出したケースなど、衛生面に深刻な被害が生じてしまうケースもあります。

 

こうした場合の処置の方法などの確立も重要な課題として挙げられています。

 

併せて重要なのが、都市計画の側面からのアプローチです。

 

浸水想定区域図やハザードマップに対応するかたちで、より地域の状況に即した具体的な浸水対策の技術基準が必要となります。

 

この中には、「ハザードエリアから居住誘導区域への自主的な移転を支援」といった項目もあります。

 

人が住むべきエリアと、そうでないエリアを線引きするという考え方になります。

 

この制度はまだ提言に留まっていますが、今後人口が減少し、空き家が増えていった場合には、当然、こうした考え方は主流になってくるかと思います。

 

土地や建物が余っているときに、あえて危険なエリアに住もうという人はいなくなります。

 

それはそのまま「不動産の資産価値」に直結することになるかと思います。

 

政策しての移住支援が確立されれば、税制優遇(固定資産税の軽減)なども設けられるかもしれません。

 

住まいとしての安全性の面からも、資産としての安定性の面からも、ハザードマップの確認は改めて重要であると言えると思います。

 

ぜひ購入物件を検討される場合には、このポイントも気にしていただきたいと思います。

 

 

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投稿日:2020/09/21   投稿者:-

土地の形には、正方形、ほぼ正方形、長方形、ほぼ長方形、台形、ほぼ台形、旗竿地、不整形地といったものがあります。

 

この中で、広義の不整形地と呼ばれるのが「旗竿地」と「(狭義の)不整形地」です。

 

「旗竿地」とは、字のごとく「竿」のような通路部分の奥に「旗」となる宅地分が広がる形状の土地です。

 

土地面積があっても、間口が狭いため出入りに支障があったり、陽当りや風通しに難のある物件もあります。

「(狭義の)不整形地」は、これ以外の分類に該当しない、三角形だったり、一言で表現し難い形状の土地を指します。

 

こうした土地の価値は、どのように計算するのでしょうか。

 

今回は「旗竿地」の計算方法を調べてみました。

 

一般的な土地は、周辺価格相場や、公示地価、路線価などの㎡単価を基準に算出します。

 

ただこの計算方法では、整形地の価格算定には使えますが、不整形地の場合にはそのまま利用することができません。

 

こうした場合に参考になるのが、路線価算出時に用いられる補正率の考え方です。

 

国税庁のHPによると、たとえば「旗竿地」の場合、「奥行長大補正率」「間口狭小補正率」「がけ地補正率」といった補正率が利用できます。

 

「奥行長大補正率」とは、間口に対して奥行のある、いわゆるウナギの寝床のような地形の場合です。

 

こうした地形は土地の利用価値が下がる、ということで補正率が適用されます。

 

「間口狭小補正率」についても、間口が一般的な土地よりも狭いため、通行や建築工事などに支障があり、利用価値の低下が認められます。

 

そして「がけ地補正率」とは、旗竿地のように想定される整形地から欠けている土地部分がある場合に、価格を調整させるための補正率です。

 

それぞれの計算方法には細かい条件があり、一言で説明することは困難ですが、一般的な住宅地の場合、旗竿地の路線価は整形地の2~3割ほど価値が下がる計算になるようです。

 

この考え方を参考にすれば、旗竿地の取引価格についても周辺相場の2~3割減として算定することも可能かと思います。

 

ただ、この計算方法はあくまでも参考値にしかなりません。

 

実際には、間口が2mの旗竿地と3mの旗竿地では、資産価値は全く変わります。

 

間口2mの場合、車を止めてしまうと人が通り抜けることも困難になります。

 

一方で、間口が3mあれば、車を止めた横を自転車で通り抜けることも可能です。

 

土地としての資産性について、どちらが高いかは言うまでもありません。

 

また、旗竿地の「竿」と呼ばれる通路部分についても、隣地の通路部分と隣接していれば、面積以上に開放感のあるケースもあります。

 

もし気になる物件が見つかりましたら、お気軽にご相談ください。

具体的な条件を精査のうえ、「買主の立場に立って」アドバイスをさせていただきます。

 

 

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投稿日:2020/09/14   投稿者:-

戸建て住宅や土地を購入するときには、水道の配管やその埋設状況などについて、しっかりと確認をすることが必要です。


とくに中古住宅や土地の場合には、水道管が何らかの問題を抱えていることも少なくないため、気を付けましょう。


売買契約前に宅地建物取引士が行なう重要事項説明において、一戸建て住宅や土地の場合には、前面道路の埋設管(本管、配水管)と宅地内へ引き込むための埋設管(引込管、給水管)について、その位置と口径が説明されます。給水装置図面(水道工事の際の図面)なども合わせて示されることが多いです。


しかし、たいていの説明はそこまでです。既設水道管の口径で十分なのか、管の材質に問題はないのか、老朽化や耐震性の問題はないのか、といったことまで深く掘り下げて説明されることはほとんどありません。もちろん、行政側や水道事業者からの指導や規定に基づいて「引込工事をやり直さなければならない」というような場合には、不動産業者にその旨の説明義務があります。


もともと水道の引込管がない土地などの場合には、その旨と「新たに工事が必要である」といったことが説明されます。引込工事をやり直す場合も含め、工事費用などについてはあらかじめ指定工事業者などに確認をすることが必要です。


引込管の口径について
一般の住宅で使われる引込管(給水管)の口径には、13mm、20mm、25mmなどの種類があります。昔の住宅では13mmが主流となっていましたが、現在の生活様式では水量(水圧)不足が否めません。キッチン、バス、トイレ、洗面所などのうち2か所以上で同時使用したときには、急に水量が落ちることもあるでしょう。


一般的な住宅でも20mmが望ましいものの、中古住宅では昔の13mmのままだったり、比較的新しい住宅でも「毎月の基本料金が安い」という理由で、あえて13mmにしていたりすることがあります。一人暮らしの住宅であれば、そのままでもさほど問題が起きることはないでしょう。


ただし、自治体や水道事業者によっては、建物内の水栓器具の数などに応じて引込管の口径を決めている場合もあります。


購入しようとする住宅の引込管が13mmのときには、20mmでの引き直しが可能か、その費用がどれくらいかかるのか、といったこともしっかりと確認しておくといいです。


道路内の埋設管については既に20mmへの更新が終わっているため、道路境界から水道メーターの間の配管がどうなっているのかがチェックポイントです。ここに13mmの引込管が残っている場合には、その交換を検討することもありますので注意しておきましょう。

 


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投稿日:2020/09/07   投稿者:-