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日記

DIARY

不動産の登記記録(登記簿)を見ていた際に、ある建物は「構造:木造瓦葺」と記載してある一方で、別の建物は「構造:木造かわらぶき」となっていることに気が付きました。

「瓦葺」の部分が、漢字による記載と、平仮名による記載で違っています。

少し気になったので調べてみました。

 

どちらも建物の屋根が瓦であることには変わりないのですが、実はこの違い、気分やなんとなくのものではないのです。

不動産の登記記録の記載方法は、「不動産登記法」や「不動産登記規則」などで細かく規定されています。

そして、平成17年の法改正の際に、「瓦」や「葺」という漢字は常用漢字ではない、という理由から、登記の表記が「かわら」、「ぶき」とするように変更されたのです。

つまり、登記簿を見て「瓦葺」と記載してあれば古い建物、「かわらぶき」となっていれば比較的新しい建物、ということが想像つくようになるのです。

(とは言っても、登記簿には新築年月日がズバリ書いてあるので、そんなところで判断する必要はまったくないのですが。)

 

常用漢字について、「葺」はなんとなく分かる気もしますが、「瓦」が常用漢字ではないことが驚きでした。

他にも、「取毀し(とりこわし)」という表記が「取壊し」という表記に改められました。

これは登記の際にしか使うことがなさそうなので、仕方ないのかなとも思います。

 

登記記録(登記簿)は、不動産についての概要を公示することにその意義がありますので、万人にとってわかり易いものである必要があります。

公示はされているが見ても意味がわからないものでは、役に立ちません。

時代に合わせた表記の変化というのも必要なのかもしれません。

 

ただ、表記の調整はできても、権利の状況や意味については、やはり専門知識をもって見ないと理解は難しいかと思います。

購入する際にリスクはないのか、購入した後もきちんと自分の名義に変更できるのか、など見極める必要があります。

実際に不動産を購入する際には、そういった権利状態についても宅地建物取引士から「重要事項説明」として詳細を聞くことになります。

ご不明な点があれば放置せず、しっかりと説明を受けるようにしましょう。

 

 

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投稿日:2020/11/16   投稿者:-

今回は危険負担についてお話しします。

 

Q:AさんとBさんとの間でAさんの家を3,000万円で売る契約がなされた際、例えば、雷が落ちて、あるいは地震が発生した結果、庫の家が滅失してしまいました。

いずれもAさんBさん(当事者)双方の責任なく家を引き渡せなくなってしまった、というケースです。

このような場合、買主のBさんは、それでも代金3,000万円の支払いに拒むことはできないのでしょうか?

 

 

これが危険負担です。

つまり、雷などによる滅失のリスクを、AさんとBさんのどちらが負担するのか、という事です。

A:民法上、この危険は、売主のAさんが負担することになります。つまり、AさんBさん(当事者)双方の責めに帰すことができない事由によって債務を履行することができなくなったときは、債権者である買主Bさんは、反対給付の履行を拒むことができます。

したがって、Bさんは、代金3,000万円の支払いを拒むことができます。

 

なお、SさんがBさんにこの家を引き渡した後に、雷などによって家が滅失したときは、買主のBさんは、契約を解除できず、また、その危険を負担することになり、代金3,000万円の支払いを拒むことができません。これは最近の法改正によって改正された事項となります。

 

以前にもお伝えしましたが、法改正は何かしら行われてますので、全て知る事はできませんが、ご自身で必要となるような法律については知っておいた方が良いと思います。

もちろんわざわざ調べる必要はなく、不動産のプロに聞いていただけたらと思います。

わからない事があればお気軽にご相談ください。

 

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投稿日:2020/11/09   投稿者:-

販売チラシに記載してある「一部未登記」や「地目:山林」といったワードをご覧になったことはあるでしょうか。

物件選びの際にはあまり気にされる方も多くはないと思いますが、これらのワードは実際に物件購入手続きの段階になると、様々な問題が発生する場合があります。

 

◆一部未登記

これは、増築などをして、その面積が増えたことを登記していない、という状態を指します。

法律上は、建物の面積が増減した場合には、すぐに登記の面積も変更することが義務付けられています。

ところが、登記の変更をチェックする機関などがないため、たいてい登記されずに放置されてしまうのです。

 

◆地目:山林

地目とは、登記簿に記載された土地の種類を意味します。

建物が建築された土地は、「宅地」とされます。

ところが、建物建築以前に「山林」だった土地に建物を建てた後、登記の地目を変更せずに放置されることがあります。

こちらに関しても、その変更がされていないことを誰にも指摘されないまま、数十年が経過してしまっている、ということもあります。

 

これらの変更登記を「表示変更登記」と呼びますが、問題になるのは、この土地や建物を購入する際に融資を利用するケースです。

金融機関から住宅ローンなどの融資を受ける場合には、土地や建物の現況と、登記簿の記載が一致していることが条件とされます。

そのため、取引をする段階になって、慌てて表示変更登記をすることになるのです。

 

地目を「山林」から「宅地」に変更することに関しては、あまり大きな問題はありません。

一方で、建物の面積を変更する場合には、改めて図面を作成して増加した面積を計算したり、当時の工事会社との契約書が必要になったりと、色々と面倒なことが発生します。

また、工事から時間が経っていると、必要な書類を紛失しており手続きが進まないなどのケースもあります。

もし販売チラシにこうしたワードを発見した場合には、無事に変更登記が可能なのか、しっかりと確認するようにしましょう。

 

 

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投稿日:2020/11/02   投稿者:-

■新型コロナウイルスの影響により、住宅ローンの返済に苦慮されている方が増えている?!

現在、新型コロナウイルスの影響で収入が途絶え、返済困難に陥っている人が増えているようです。そのような方は、一日も早く、金融機関の相談窓口に足を運び、相談される事をお勧め致します。緊急事態宣言の全国への拡大に伴い、金融庁も、金融機関に対して、住宅ローン関連の相談に対して、柔軟に対応するよう要請しています。その為、親身に相談に乗ってくれる金融機関が増えているのではないでしょうか。

 

相談をしないまま、支払いの延滞が続くと最悪の場合、住宅が「競売」に掛けられるという事態も起こりえます。また、「今月だけは黙って遅れても大丈夫」と安易に考えてしまうと、延滞の事実は個人信用情報機関に載り、滞納が解消された後も5年間は消えません。その影響は、家のリフォームローンや車のオートローン、ショッピングローンといった新たな借り入れの審査や、新しくクレジットカードを作るときの審査などにマイナスに影響します。

 

その為、これから住宅ローンを組まれる方は、某大手テレビCMでも流れていますが、「ご返済は計画的に・・・」という話を頭の片隅に置いておいていただきたいと思います。

可能であれば、給料の半年分の貯金があると生活は比較的、楽なようです。

 

■最近は非接触での住宅ローンも登場している?!

住宅ローンの顧客開拓でフィンテック企業と金融機関が連携するシーンが増えているようです。フィンテック企業が借り手のデータに合わせて適したローンを提案し、金融機関にバトンを渡すといった連携がメインとなるようです。新型コロナウイルスの影響で営業戦略の再構築を迫られるなか、効率的に顧客との接点を増やすための協業が加速しているようです。弊社とお取引のある金融機関において、緊急事態宣言が発せられたタイミングでは、「テレワーク体制はあり得ない」と話されているシーンが頭に印象として残っています。

 

そのような業界の為、フィンテック企業がAIを活用し、過去の成約事例に基づき構築した分析モデルを利用し、借り手の職業や雇用形態、職種、年齢、購入物件の特徴などから、買い手の住宅ローン審査の「通りやすさ」を判定する仕組みのようです。

 

残念な事に多くの金融機関は自社の金融商品の販売に気が取られ、住宅ローンを中立的に判断するシーンが少ないです。また、そのような立場で相談に乗る窓口が少なく、「金融機関選びが難しい」と声を上げる消費者もいるようです。本来はより低い金利のローンを借りられるのに高い金利を払い続けている人も少なくありません。人によっては、ただ銀行口座を持っているという理由だけで、その金融機関で住宅ローンを組まれている方もいます。

 

フィンテック企業は利便性を高めるとともに、銀行に新たな顧客との接点を提供する。超低金利が長引く中、銀行は住宅ローンでも営業効率化やネットを通じた融資に軸足に移しているようです。

 

■日本の約10倍の住宅ローン市場を抱える米国について

住宅ローン市場が日本の約10倍の米国では、個人からオンラインで資金を募るなど「モーゲージテック」と呼ばれる企業が約50社もあるようです。現在、日本のスタートアップ企業は数社と非常に少ないため、成長余地は大きいマーケットが存在するようです。また、国内において、住宅ローンテック企業と銀行とは競合する部分が少なく、決済などの分野と比べて協業を進めやすいようです。

 

新型コロナウイルスの影響により、今後益々オンライン化の流れは強まると思います。銀行の住宅ローン取引は依然として紙やファクスでのやり取りが多く、WEB化対応の遅れが顕著です。顧客の利便性向上と業務効率化の両面で連携が進めば、銀行の営業体制そのものを変える契機にもなりそうです。

 

 

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投稿日:2020/10/26   投稿者:-

不動産購入や賃貸を検討されている場合、「事故物件」という言葉をお聞きになったことがあるかもしれません。

火事や事故・自殺などが発生したことのある不動産などが「事故物件」と呼ばれます。

有名なところでは「大島てる」という事故物件公示サイトでは、過去に事故や事件があった情報などが公開されています。

 

https://www.oshimaland.co.jp/

 

こうした良くないイメージの付いてしまった不動産は、一般的には敬遠されがちですし、資産価値もあまり高いとは言えません。

この事故物件のように、その物件で事故があったということは「心理的瑕疵(かし)」と呼ばれます。

 

「瑕疵」とは「傷や欠点・欠陥」といった意味です。

不動産事業者は、対象不動産に心理的瑕疵がある場合には、買主や借主に説明する義務があることになっています。

ただし、説明すべき事故の範囲や期間などについては、一律の定めはありませんでした。

20年前の事故について、説明義務があったかどうかで裁判になったケースもあります。

 

そこで今回、公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会は、「孤独死に係る説明・告知のあり方に係る考え方」を取りまとめました。

この発表でテーマになったのが、事件性の低い、建物内での死亡に関する事例です。

報告書では、「賃貸住宅は、そこに人が居住等し生活をする以上、そこで「死」という事実が発生することは不可避であり、高齢社会の進展や、自宅で最期を迎えることを希望する者の増加等も踏まえれば、賃貸住宅で『死』という事実が発生することは、通常にありうるということを基本としなければならない」とされています。

そして、「賃貸住宅内で以前死があったという事実があり、それが一人暮らしの者であったからといって、そのことのみをもってただちに事故物件となると考えることはできない」ことを確認すべきとしました。

 

例えば、昨今では高齢者の自宅での孤独死、といった事例がニュースになってしまうことがあります。

このような事例について、報告書では、孤独死があったからただちに事故物件となるわけではなく、発見に至る経緯や後日借り主が知り得る可能性などを考慮すべき、とされました。

事故物件の定義について、一つの指針を示したかたちになるかと思います。

 

ただ、こうした事例は、各人によって「全く気にならない」又は「絶対に避けたい」などとその評価が大きく異なります。

スムーズな不動産取引が行われるようにするためには、判断の基準になるものが必要です。

他方で、一律に基準を設定して、機械的に判断できるものではないことも事実です。

また、ご自身が気にならなくても、将来、売却を検討される際に、価格に影響を与えてしまうケースもあります。

 

賃貸の場合と違い、不動産購入の場合には、自分が気にならないからいいや、では済まない問題かと思います。

不動産の売買の現場でも、販売チラシに「告知事項あり」として、前所有者の孤独死などが告知されるケースもあります。

そうした場合には、その経緯なども踏まえ、総合的に判断する必要があります。

 

不動産はあくまでも資産として捉えるべきものです。

物件探しには、「将来売れるのか?貸せるのか?」といった視点からも、ぜひご検討ください。

 

 

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投稿日:2020/10/19   投稿者:-