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日記

DIARY

民法が100年ぶりに大改正され、2020年4月に施行されました。

法改正に伴い不動産購入に直接関係のあるものや、そうでないものもありますが、少し紹介したいと思います。

 

◆瑕疵担保責任

『瑕疵担保責任』とは、売買契約の履行において、引き渡された目的物が種類または品質に関して契約の内容に適合しない場合に、売り主が買い主に対して負うこととなる責任。債務不履行により生じる責任のひとつで、目的物が特定物である場合の「契約不適合責任」と同義である。

 

●瑕疵担保責任から契約不適合責任に

改正前は目的物に「瑕疵」がある場合、請負人の担保責任の追及が出来るとされていましたが、改正後は目的物が「契約の内容に適合しない」場合に変更されました。

 

●担保責任に期間

改正前は、担保責任の権利行使の期間制限は「引き渡した時」から1年でしたが、改正後は契約内容への「不適合を知った時」から1年以内の通知へと変更されました。

 

◆特殊建築物の建築確認について、床面積の条件が緩和

これまで特殊建築物のうち、用途部分の床面積が100㎡超えるもの新築等については、建築確認が必要とされていました。

この床面積の条件が緩和され、一定の用途に供する特殊建築物のうち、用途部分の床面積が200㎡を超えるものについてのみ、建築確認を受ければよいということになりました。

特殊建築物とは、映画館や演芸場などなので、直接は関係ない法改正ですね。

 

◆長屋や共同住宅に関する単体規定において、界壁の条件が緩和

これまで、長屋または共同住宅の各戸の界壁は、一定の遮音性能を有し、小屋裏又は天井裏に達するものに限ることとされていました。この条件が緩和され、界壁が一定の遮音性能を有し、しかも、天井が一定の遮音性能を有する場合には、界壁は小屋裏または天井裏に達するものではなくとも、認められることになりました。

これは隣接する住戸からの日常生活の音が低減される為に定められているものです。

 

冒頭でも申し上げましたが、住宅購入にて直接関係のないものもありますが、法改正によって契約時にチェックしておいた方が良い事もありますので参考までに…

 

 

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投稿日:2020/10/12   投稿者:-

先日、「所有者不明土地等対策の推進のための関係閣僚会議」が開催されました。

同会議では、「所有者不明土地等対策の新たな基本方針と工程表が決定」されました。

所有者不明土地の問題としては、土地の管理がされず環境が悪化すること、地籍調査がストップしてしまうこと、隣接地のライフラインの設置等に支障が出ること、といったものが挙げられています。

 

こうした事態の引き金になるのが、登記手続きの放置です。

住所変更をした場合や、相続が発生した場合でも、現行の法律では登記手続きが義務化されていません。

当然こうした登記をする際には費用も手間もかかるため、必要にかられることがない限り多くの人は登記手続きを放置してしまうのです。

その結果、所有者不明の土地が生じてしまいます。

 

そこで、今回発表された工程表では、「登記手続きの義務化」とその先の「不動産の放棄」に関する法整備についても触れられました。

本年中にもそれぞれの法案を提出することが、工程表にも明記されています。

 

大きな転換点になるのは、「不動産放棄」制度の確立かと思います。

現在でも、いわゆる「負動産」と呼ばれる、所有しているだけで負債を生じてしまい、処分することもできない不動産というものがあります。

買い手もつかないエリアで固定資産税だけがかかる土地や、まったく利用していないけれど管理費・修繕積立金だけがかかる売れない別荘など、処分に困る不動産の話は多く聞きます。

こういった不動産を放棄することができる制度を待ち望んでいる方も多いのではないでしょうか。

 

ただ国としても、何でもかんでも放棄できるようにするわけにはいかないと思います。

滞納している固定資産税や管理費・修繕積立金については清算済みであることが条件になると思います。

まずは土地のみが放棄制度の対象となり、建物については制度の対象から除かれるかもしれません。

 

また、境界や面積が不明な土地については、その明示を義務化するのか、隣地との紛争がない申出を要求するのか、などの検討が必要です。

もちろん、相続登記については完了させておくことが必須になるはずです。

 

他にも、放棄することで国や市区町村名義に変更するための手続き費用の問題もあります。

実際に不動産の放棄が制度化されて、手続きがスタートしたとしても、誰もかれもが簡単に放棄できる、とはいかないのではないでしょうか。

 

こうした行政による所有者不明土地解消への道筋の策定にも期待したいですが、やはり考えなければいけないのは、不動産を購入する側の意識改革かと思います。

不動産を「終の棲家」と考え、「買って終わり」とするべきではありません。

 

一番オーソドックスな出口は「売却」です。

仕事の都合や生活環境の変化などで住替えが必要になった場合に、きちんと売却して次のステップに進めるのか。

相続した子供世代に負担をかけることがないのか。

不動産の出口についても思いを馳せていただければと思います。

こうした不動産の出口戦略については、その他「賃貸」などもありますが、今後は「放棄できるか」といった見方も出てくるのかもしれません。

 

まだ法制度自体がどうなるかはわかりませんが、不動産を所有している方、所有を検討されている方には注意していただきたい情報です。

 

 

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投稿日:2020/10/05   投稿者:-

全国の空き家率の増加が問題となっていますが、国や自治体、様々な企業がその解決方法を模索しています。

空き家問題の根底にある課題のひとつは、空き家の資産性です。

 

空き家が発生する最大の要因は相続と言われています。

 

相続した不動産が、売ることもできず、貸すこともできず、また相続手続きをするにしても費用倒れになってしまう、といった要因が重なると、仕方なく放置されてしまう、ということになります。

 

もしその不動産に資産価値があれば、つまり簡単に現金化できる価値があれば、放置されるといったことはないでしょう。

 

現金化できない理由は、需要がないことが一番です。

買い手がいない、借り手もいない、という状況です。

 

ただ、こうした状況に、なんとかして需要を掘り起こそうとアイデアを絞っている企業もあります。

再建築できないエリアだとしても既存物件をリフォームして建物の資産価値を維持する方法、立地特性を活かして駐輪場としての需要を掘り起こす方法、クリエイターやアーティストなどの宣伝活動の場として提供する、など住宅用地としての利用に縛られずその活用方法を提案してくれる企業もあるようです。

 

空き家に関する意識調査によると、その運用にかかると予想費用としては「1000万円以上」と回答した方が多かった一方、実際に運用している方のかかった費用としては「200万円未満だった」との回答が最多だったようです。

 

イメージとして「空き家の運用には費用がかかってしまう」という意識が先行してしまっているようです。

 

併せて、実際に運用している方の6割以上が「運用方法に満足している」と回答しているそうです。

 

資産価値の維持できる不動産を持つことが大前提ですが、仮に資産価値に問題のある不動産を所有してしまったとしても、イメージだけで諦めてしまうのはやめましょう。

 

いわゆる「多様化の時代」と呼ばれる昨今では、思いがけない需要があることもあります。

また、そうした需要を抱える方ともインターネットにより容易につながることができることもあります。

抱えた不動産を単に「負動産」として後世に先送りするだけでなく、できる限りの方法で活用・処分の道を検討されてはいかがでしょうか。

 

 

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投稿日:2020/09/28   投稿者:-

一般社団法人日本建築学会は「激甚化する水害への建築分野の取組むべき課題~戸建て住宅を中心として~」と題する提言を公表しました。

 

これは、建築関連団体や土木分野の関連学協会と連携し、取り組むべき喫緊の課題をまとめたものです。

 

この提言において、昨今の水災害の激甚化について触れられています。

 

ここ数年は特に、大型台風の発生やゲリラ豪雨など、これまでにない規模での災害が毎年のように報告されています。

 

2018 年 7 月豪雨、2019 年台風第 15 号、第 19 号など、多くの犠牲者が出てしまった災害もありました。

 

こうした背景もあり、水害がもたらす被害の実態調査、データの収集、蓄積、調査の重要性と、建築・都市計画両面からの耐水性能の確立が提言されています。

 

建築の分野からは、「水害に耐える建築構造技術の開発」と「水害からの復旧性能の高い建築物の開発」などが重要とされています。

 

例えば一度浸水してしまい木材や断熱材が水を含んでしまうと、含水率の高い状態が維持されてしまい、微生物の汚染源となってしまいます。

 

また、下水が逆流した場合や、工場の排水などが流出したケースなど、衛生面に深刻な被害が生じてしまうケースもあります。

 

こうした場合の処置の方法などの確立も重要な課題として挙げられています。

 

併せて重要なのが、都市計画の側面からのアプローチです。

 

浸水想定区域図やハザードマップに対応するかたちで、より地域の状況に即した具体的な浸水対策の技術基準が必要となります。

 

この中には、「ハザードエリアから居住誘導区域への自主的な移転を支援」といった項目もあります。

 

人が住むべきエリアと、そうでないエリアを線引きするという考え方になります。

 

この制度はまだ提言に留まっていますが、今後人口が減少し、空き家が増えていった場合には、当然、こうした考え方は主流になってくるかと思います。

 

土地や建物が余っているときに、あえて危険なエリアに住もうという人はいなくなります。

 

それはそのまま「不動産の資産価値」に直結することになるかと思います。

 

政策しての移住支援が確立されれば、税制優遇(固定資産税の軽減)なども設けられるかもしれません。

 

住まいとしての安全性の面からも、資産としての安定性の面からも、ハザードマップの確認は改めて重要であると言えると思います。

 

ぜひ購入物件を検討される場合には、このポイントも気にしていただきたいと思います。

 

 

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投稿日:2020/09/21   投稿者:-

土地の形には、正方形、ほぼ正方形、長方形、ほぼ長方形、台形、ほぼ台形、旗竿地、不整形地といったものがあります。

 

この中で、広義の不整形地と呼ばれるのが「旗竿地」と「(狭義の)不整形地」です。

 

「旗竿地」とは、字のごとく「竿」のような通路部分の奥に「旗」となる宅地分が広がる形状の土地です。

 

土地面積があっても、間口が狭いため出入りに支障があったり、陽当りや風通しに難のある物件もあります。

「(狭義の)不整形地」は、これ以外の分類に該当しない、三角形だったり、一言で表現し難い形状の土地を指します。

 

こうした土地の価値は、どのように計算するのでしょうか。

 

今回は「旗竿地」の計算方法を調べてみました。

 

一般的な土地は、周辺価格相場や、公示地価、路線価などの㎡単価を基準に算出します。

 

ただこの計算方法では、整形地の価格算定には使えますが、不整形地の場合にはそのまま利用することができません。

 

こうした場合に参考になるのが、路線価算出時に用いられる補正率の考え方です。

 

国税庁のHPによると、たとえば「旗竿地」の場合、「奥行長大補正率」「間口狭小補正率」「がけ地補正率」といった補正率が利用できます。

 

「奥行長大補正率」とは、間口に対して奥行のある、いわゆるウナギの寝床のような地形の場合です。

 

こうした地形は土地の利用価値が下がる、ということで補正率が適用されます。

 

「間口狭小補正率」についても、間口が一般的な土地よりも狭いため、通行や建築工事などに支障があり、利用価値の低下が認められます。

 

そして「がけ地補正率」とは、旗竿地のように想定される整形地から欠けている土地部分がある場合に、価格を調整させるための補正率です。

 

それぞれの計算方法には細かい条件があり、一言で説明することは困難ですが、一般的な住宅地の場合、旗竿地の路線価は整形地の2~3割ほど価値が下がる計算になるようです。

 

この考え方を参考にすれば、旗竿地の取引価格についても周辺相場の2~3割減として算定することも可能かと思います。

 

ただ、この計算方法はあくまでも参考値にしかなりません。

 

実際には、間口が2mの旗竿地と3mの旗竿地では、資産価値は全く変わります。

 

間口2mの場合、車を止めてしまうと人が通り抜けることも困難になります。

 

一方で、間口が3mあれば、車を止めた横を自転車で通り抜けることも可能です。

 

土地としての資産性について、どちらが高いかは言うまでもありません。

 

また、旗竿地の「竿」と呼ばれる通路部分についても、隣地の通路部分と隣接していれば、面積以上に開放感のあるケースもあります。

 

もし気になる物件が見つかりましたら、お気軽にご相談ください。

具体的な条件を精査のうえ、「買主の立場に立って」アドバイスをさせていただきます。

 

 

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投稿日:2020/09/14   投稿者:-