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日記

DIARY

戸建て住宅や土地を購入するときには、水道の配管やその埋設状況などについて、しっかりと確認をすることが必要です。


とくに中古住宅や土地の場合には、水道管が何らかの問題を抱えていることも少なくないため、気を付けましょう。


売買契約前に宅地建物取引士が行なう重要事項説明において、一戸建て住宅や土地の場合には、前面道路の埋設管(本管、配水管)と宅地内へ引き込むための埋設管(引込管、給水管)について、その位置と口径が説明されます。給水装置図面(水道工事の際の図面)なども合わせて示されることが多いです。


しかし、たいていの説明はそこまでです。既設水道管の口径で十分なのか、管の材質に問題はないのか、老朽化や耐震性の問題はないのか、といったことまで深く掘り下げて説明されることはほとんどありません。もちろん、行政側や水道事業者からの指導や規定に基づいて「引込工事をやり直さなければならない」というような場合には、不動産業者にその旨の説明義務があります。


もともと水道の引込管がない土地などの場合には、その旨と「新たに工事が必要である」といったことが説明されます。引込工事をやり直す場合も含め、工事費用などについてはあらかじめ指定工事業者などに確認をすることが必要です。


引込管の口径について
一般の住宅で使われる引込管(給水管)の口径には、13mm、20mm、25mmなどの種類があります。昔の住宅では13mmが主流となっていましたが、現在の生活様式では水量(水圧)不足が否めません。キッチン、バス、トイレ、洗面所などのうち2か所以上で同時使用したときには、急に水量が落ちることもあるでしょう。


一般的な住宅でも20mmが望ましいものの、中古住宅では昔の13mmのままだったり、比較的新しい住宅でも「毎月の基本料金が安い」という理由で、あえて13mmにしていたりすることがあります。一人暮らしの住宅であれば、そのままでもさほど問題が起きることはないでしょう。


ただし、自治体や水道事業者によっては、建物内の水栓器具の数などに応じて引込管の口径を決めている場合もあります。


購入しようとする住宅の引込管が13mmのときには、20mmでの引き直しが可能か、その費用がどれくらいかかるのか、といったこともしっかりと確認しておくといいです。


道路内の埋設管については既に20mmへの更新が終わっているため、道路境界から水道メーターの間の配管がどうなっているのかがチェックポイントです。ここに13mmの引込管が残っている場合には、その交換を検討することもありますので注意しておきましょう。

 


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投稿日:2020/09/07   投稿者:-

不動産情報サイト「アットホーム」を運営するアットホーム株式会社は、AIを活用して複数の物件情報を解析し同一棟を判定する「集合住宅名寄せプログラム」を開発、特許を出願したと発表しました。


「アットホーム」や「SUUMO」などの不動産検索ポータルサイトを利用されると、「いくつも同じ物件が掲載されている」「新着として通知がきても同じ物件」といった経験をされると思います。


ポータルサイトへの掲載については、事業者が広告掲載料を支払えば自由に掲載ができます。


同一の物件がすでに掲載されていても問題ありません。


そのため、同一の物件がいくつも掲載されてしまう事態が発生してしまうのです。


今回、アットホームが開発したプログラムでは、AIを使って同一物件かどうかを判定することができるようになったとのことです。


ポータルサイトへの物件登録は、各事業者が手入力しています。


そのため、同じ物件であっても入力項目の差異や、入力ミスなどが生じてしまいます。


例えば「パークホームズ」と「パーク・ホームズ」や、「四ツ谷」と「四谷」といったように、単純に機械判定をかけても、同一物件と判断することが難しいのが通常でした。


アットホームが開発したプログラムでは、人と同程度の処理精度を実現することができるようになった、とのことです。


具体的な処理の方法はわかりませんが、このプログラムの開発は「アットホーム」の閲覧性や利便性が向上されることが期待されますね。


大切なのは、より正確でわかり易い情報が顧客にダイレクトに届けられることだと思います。


情報が正確なことが大前提で、その情報の正しい判断や活用方法を提案できるか、ということが不動産事業者にとっての存在価値になるのではないでしょうか。

色々なプログラムが開発され、システムも日々進化していますが、より物件探しがスムーズになることを期待しています。

 

 

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投稿日:2020/08/31   投稿者:-

マンションが日本で本格的に供給されて50年以上が経過したようです。またマンションストック戸数は約655万戸に達し、都市部の主要な居住形態として人口の一割以上が居住しています。首都圏では新築マンションの成約数より、中古マンションの成約件数の方が多くなり、永住を考える居住者も増えていることから、マンション管理の適正化が求められているようです。

 

〇マンションの財政健全化が課題となっている
今、マンションには約1,500万人が暮らしています。「平成30年度マンション総合調査」によると、かつては住人へのアンケートを実施すると「いずれ住み替えるつもり」という意識の居住者が過半数を占めていましたが、2018年度の調査では約63%が永住を希望されているという結果だったようです。

 


また、マンション居住者の70歳以上の割合も増え続けており、築40年以上のマンションは現在81.4万戸、10年後には195万戸、20年後には366万戸になるという課題もあります。

 


その為、マンションを取り巻く環境や状況が変化していく中、快適に住み続けられるようにする為、適正な管理が求められています。

 


〇マンション管理とはどのような事を行っている?!
マンションの共用部や敷地の管理は、各マンションの居住者が協議の上、管理組合をつくり、長期視点で立案した計画に従って居住者から管理費を集めた資金により、管理会社を選定し、その会社が管理を受託・代行するパターンが一般的です。新築や築年の浅いマンションではIT化しており管理も複雑になってきているようです。

 


マンション管理で基本となるのが共用部の長期修繕計画とそれに向けた修繕積立金の調整。築年数が浅いうちは当初計画通りの積立金で賄えたが、築年数を重ねると経年劣化が進み、修繕費が想定通りに賄えず、積立金不足となり、増額になるケースが多いです。

 


近年、気候変動の影響により、災害対策等も踏まえた長期計画の策定や見直しも増えているようです。

 


マンション総合調査では2018年に長期修繕計画を作成している管理組合の割合は90.9%と非常に高い割合ですが、計画期間25年以上の長期修繕計画に基づいて長期修繕積立金を設定しているマンションの割合は54%にとどまるようです。

 


結果、現在の長期修繕積立金の額が計画に対して不足しているマンションは約35%あり、社会資本としてのマンション価値の維持・向上、暮らしの安心・安全のためにも、管理組合の財政健全化が課題となっているようです。

 


〇「マンションは管理を買う」という表現もありますので・・・。


マンションを購入する際、管理状態は最後の重要事項説明で知らされ、購入の判断材料になっていないケースが指摘されています。これからは管理状態を分かりやすく示して市場が価値を決められるような仕組み作りが現在、水面下で進んでいるようです。

 

管理の質が価格に反映されれば、リセールバリューやリバースモーゲージの利用の際にも有利に働く事が考えられます。「マンションは管理を買う」という言葉もありますので、不動産購入時の参考にしていただければ幸いです。

 

 

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投稿日:2020/08/24   投稿者:-

先日、国土交通省は「安心R住宅」の実施状況を公表しました。

 

「安心R住宅」は、既存住宅(中古物)の流通促進に向けて、「不安」「汚い」「わからない」といった従来のいわゆる中古住宅のマイナスイメージを払しょくし、「住みたい」「買いたい」既存住宅を選択できる環境の整備を図るため、平成29年に創設された制度です。

 

具体的には、「耐震性等の基礎的な品質を備えている」「リフォームを実施済み又はリフォーム提案が付いている」「点検記録等の保管状況について情報提供が行われる」といった要件を満たす既存住宅となっています。
「耐震性」に関しては、新耐震基準で建築された建物であることが要件ですので、一定程度の耐震性は確保されていることが確認できます。

 

ただ、現行の耐震基準よりは一昔前の基準になるため、新築建物と同等とまでは言えません。
もちろん、診断した結果現行の耐震基準も満たしているケースもあるとは思いますが、一概に安心ですとまでは言えないことに注意が必要です。

 

また、リフォームに関する項目も、リフォーム提案が付いていればOKということなので、既存住宅の汚いイメージを払しょくし切れるかと言うと、そうも言えません。

 

いくらリフォームすれば綺麗になる、と言われても、やはり見た目の印象は大きなマイナス材料となってしまいます。

 

さらに、点検記録等の保管状況については、保管している状況についての告知のみですので、
「保管していません」「点検していません」という結果だったとしても「安心R住宅」として認定されてしまいます。

 

この点に関しては、「しっかりと点検され、その記録が保管されていること」を要件にすべきだった気がします。

 

ただ、その要件を徹底してしまうと、「安心R住宅」に該当する建物が少なすぎて、制度自体が形骸化してしまう心配もあったのかもしれません。

 

このように、単純に「安心R住宅」だから安心、という結論にはならなそうですが、一つの目安として捉えることはできると思います。

 

こうした基準を参考にしつつ、実際にインスペクションを入れる、リフォーム後の物件を併せて見学することでイメージを膨らませる、などの方法を取り入れることで、本当に安心して既存住宅(中古住宅)を購入することができるのではないでしょうか。

 

既存住宅(中古住宅)には、新築建売の画一的なデザインや間取りとは違う、個性的な面白さがある建物もあります。

 

ぜひ、幅広い視野で、理想のお住まい探しを進められてください。

 

 

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投稿日:2020/08/17   投稿者:-

不動産を取得した時、複数の所有者を登記することができます。

これを「共有名義」と言います。

共有名義にする場合、各所有者ごとの「持分」(割合)を決めて登記する必要があります。

持分は、夫婦だから単純に半分(2分の1ずつ)、というわけにはいきません。

住宅の購入価格と諸費用を含めた総額に対して、それぞれいくらずつ負担したのかによって決まります。

 

 

昨今では、一人で購入することが困難な場合や、夫婦共働きで住宅ローン控除をそれぞれ受けたい場合には、夫婦など共同で購入する場合も数多く見受けられます。

「持分」とは、その不動産の名義を誰が、どのくらいの割合を所有しているかを示すものです。

この所有権の持分登記のときには、慎重に資金の出所と持分の関係を精査する必要があります。資金を出した者と所有者が違うとか、借入金の当事者と所有者が違うとか、資金の出所を無視し単純に夫婦2分の1ずつにするなど間違った登記をしてはいけません。

間違った部分は、実際に資金を出した人から、資金を出さないのに不動産を所有することになった人への贈与とされ、贈与された人は贈与税が課税されますので注意が必要です。

 

 

では、「持分」の割合はどのように決めればよいのでしょうか。

 

 

■不動産持分の決め方(登記の割合)

「持分」は、購入資金を現実に誰がいくら用意したかによって決めることが大原則です。

つまり、その「出資割合」に応じて、持分を決めるということです。

出資割合と異なった持分にした場合、夫婦間といえども「贈与」とみなされ、贈与税が課せられることがあります。

その人の出資の割合= その人の出した資金(借入金を含む)÷その不動産の購入代金

 

 

■不動産購入時の資金

不動産の持分を決める際の「不動産購入代金=取得費」に含められるもの

※引っ越し代金や、火災保険料などは不動産購入代金にあたりませんので注意ください。

 

 

■ケーススタディ

単純に購入代金+諸費用をそれぞれいくら出すかでほぼ決まります。

(例)物件価格(4,680万)+ 諸経費(約.320万)=概算5,000万

それを仮に下記のようにそれぞれ負担した場合、

・夫 ローン3,000万 現金300万 =合計3,300万・・① 負担

・妻 ローン1,500万 現金200万 =合計1,700万・・② 負担

 

 

それぞれの出費割合は、

・夫 ①÷5,000万 =約66%

・妻 ②÷5,000万 =約34%

 

 

→持ち分としては、

・夫 3分の2 妻3分の1

・夫 50分の33 妻50分の17 ・・等

 

 

※持分の言い方としては、

(例)半分の場合⇒「2分の1」でも、「4分の2」でも、「100分の50」でもかまいません。

数万~数十万円の誤差については

贈与税の基礎控除110万分がございますので、その範囲内であれば、多少ずれても問題はございません。

 

 

※より詳細な内容を確認したい場合は、税理士または管轄の税務署にお尋ねください。

 

 

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投稿日:2020/08/10   投稿者:-