契約不適合物件

今回の物語は、ある物件をAさんが購入を検討していました。なるべく安く買いたたきたいAさんは、「いわくつきの物件というのは、心理的瑕疵物件となるため、まともな値段では売れるわけがない」と。売買価格の値段交渉をしてきました。

それに対し売り主Bさんは「この家で事故があったことは、この物件を相続する前に母から聞いていたような気がしたので告知しただけで４０年も前の事なので証拠もなく周りの人も言っているわけではないので、心理的瑕疵物件にあたらないし、大島テルにも載っていないし」と反論したのです。

この場合に仲介業者としての立場でどちらの言い分が正しいのか迷うところであります。一般人であれば、誰もがその使用の際に心理的に十分な使用を著しく妨げられる欠陥があれば、購買意欲を減退させる心理的瑕疵があるものとされます。心理的瑕疵にあたるものとしては、自殺や殺人など人の死に関わるものに限定されず、風俗営業として使用されていたこと、火災が発生していたこと、反社会的な宗教活動を行う団体のアジトであったことなどが挙げられます。心理的瑕疵が瑕疵担保責任を構成しうるのは、心理的な傷であっても、物理的な傷と同じく物の交換価値に影響を及ぼすからである。

物の交換価値が減少するのは、通常一般人において住み心地の良さを欠くと感じる場合なので、心理的なキズが瑕疵と評価されるためには、単に買主がその不動産への居住を好まないだけでは足りず、通常の一般人が買主の立場におかれた場合に住み心地の良さを欠き、居住の用に適さないと感じることに合理性があると判断されることが必要にとなる。

なんか難しい話になってきましたが、要するにたとえ瑕疵が40年前の出来事であっても、その物件に関するネガティブな歴史は物件の価値に影響を与える可能性があることを売り主Bさんに理解してもらい価格交渉に応じていただきました。